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二手房卖方要注意什么

布美男0299 2014-9-4

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因为卖方在买卖房产的过程中是处于一种强势地位,那么对于卖方来说,所需要注意的一些
东西相对来说是比较少的,也是比较轻松的。
1、全权委托公证。
如果说卖方卖的楼是一个带有银行按揭的楼,如果卖方资金不够雄厚,那么就需要有一个赎
楼的程序,在这个程序中,一般是委托中介,以及担保公司全权处理的,以达到赎楼以及卖
楼的目的。而在本人所接触的案件过程中,卖方在这个中间出现的问题是最多的,因为全权
委托,中介可以不经卖方同意,完全可以自行买卖该房屋,同时也常常违背卖方的一些口头
意见,不按照卖方的意愿控制房产,而按中介自己的意愿控制该房产。而深圳市公证处要求
撤销公证,需将所有的公证书收回,而中介常常卡住公证书,不返还给卖方。常常卖方无法
控制自己的房产。
2、卖方主动违约。
根据深圳市现在中介所提供的房地产买卖合同来看,合同中都约
定了解约定金,就是卖方要解约,只需双倍返还定金,而可以不被强制履行也不需要进一步
赔偿损失。其实这个解约条款包含有一个条件,那就是卖方应当先启动解约程序。如果说买
方先启动强制履行程序,那么可能面临的后果就是会被判决强制履行。最近听说中院开会,
鉴于卖方违约情况过多,以后只要买方强制履行,就支持。但没有看到相关的文件。
如果说买卖双方是个人签定的合同,而非中介操作,那么说如果卖方主动违约,就会面临双
倍返还定金再赔偿涨价损失的可能。
卖方主动违约的,最好也是主动找对方协商赔偿问题。一但卖方违约,又不主动找对方协商
赔偿问题,想拿着定金拖着。一但对方说找不到你的地址,去公安举报你意图诈骗,很麻
烦。
3、阴阳合同。
如果没有在合同中约定营业税由买方支付,再签署阴阳合同,就有可能面临到刑法的处罚。
4、有租约的房屋。
有租约的房屋要确认租房者不会行使优先购买权,同时要租房者出具声明书,放弃该项权
利,一但忽视租房者的优先购买权,后果会很严重,租客可以要求撤销你和买方的买卖合
同,就是过户了,仍会撤销,深圳有相当多的案例。租房者放弃了优先购买权,也要告之买
方知道有租客的存在,否则到时买方找麻烦。
5、无证房地产买卖。
很多卖房者,出卖的是一手房产证还没有出来的房屋,这种情况有虽然法律有规定,不得买
卖期房,但是那只是针对卖方的一个管理规定,而非合同是否有效的一个效力条件。并且在
深圳这种情况下都认定无证房地产买卖合同都是一个附生效条件的有效合同,所以卖方几乎
不要抱有幻想,以这一条来撤销买卖合同,而达到不赔定金的目的。
6、钱款的收取。
是定金就签收定金,不是定金不要签收是定金,定金合同是实践合同,虽然本来约定只是五
万,他给十万,你签收了,定金就为十万。如果说定金约定是十万,但你只签收了5万,那
定金就是五万。首期款一定要买方做资金监管,最好是找银行,而非中介。一定要看到监管
资金,和银行承诺贷款,才去办理《深圳市房地产买卖合同(现售)》。
7、请律师协助。
如果说卖方要请律师帮忙协助,最好是在签合同之前就找到律师,不要等到合同签定后再找
律师看具体情况,因为等到合同签定后,你再找律师,很多东西都无法担供参考,只能是告
诉一些过程的走法了。...余下全文>>
热心网友  2014-9-4

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卖“二手房”,做为卖家需要注意什么?
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一,二手房卖方要注意:
1、如果是全款付清,在去房管局签订过户合同时,必须是先收到全款再签字,保证自己合法权益的绝对安全;
2、如果是买方需要办理贷款,必须通过一家全国连锁的正规品牌中介机构代办,除非当地房管局有资金监管业务才可以,否则,不要配合买方贷款。
小草青青165 3-06 20:21

二手房卖方应该注意以下几点:

1、卖方解约要谨慎
很多时候卖方都会因为房屋的价格而考虑和买方解约,转卖给别人,但是如果要解约,有一点一定要注意:现在的房地产买卖合同中为了保障买方的利益,都会约定解约定金,一旦卖方决定解约则需要双倍偿还买方的购房定金。但是,如果买方先启动强制履行程序,那么可能面临的后果就是会被判决强制履行,就不是双倍赔偿违约金就可以的了。
因此,如果卖方想要违约,那么最好还是主动和买家协商一下赔偿问题,尽量按照双方都满意的办法进行处理,如果事件升级就得不偿失了。
2、选择规模大且正规的中介
虽然现如今二手房交易逐渐正规,交易环节也更加安全,但是选择安全正规的大中介还是很重要的。这样不仅能够减少不必要的纠纷发生,而且大中介的客源丰富,来买房的人也会多,这样能更快更安全的将房子卖出去。
3、出售房子不要全权委托中介
通常情况下,卖方的房子如果正在按揭中,无法自己还清按揭贷款的时候,就需要委托中介和担保公司来进行赎楼。
但是这个时候往往会出现各种各样的交易纠纷,尤其是全权委托中介来办理的话,中介可以不经过卖方的同意,便可随意处置房屋的买卖行为。很多时候卖方不能根据自己的意愿来进行房子的出售,因此,经常会出现纠纷问题。
4、出售正在出租的房屋要注意
卖方如果想卖正在出租中的房子,那么不要忘了向租房者告知房屋出售的事宜。
因为租房者有权优先购买自己所租的房子,如果房东要出售该房产就必须要和租房者商议好,租房者如不打算行使权力优先购房的话,则需要租房者出具声明书来证明自己放弃该项权利。
这样,才能进行房屋的出售和交易,否则如果租房者在交易过程中提出要买房的话,那么其有权利要求卖方和买方解除合同的。这一点很多时候都被卖方忽略掉,从而在交易中给自己带来一些麻烦。
采纳吧骚年 3-15 10:57

1、要核实房屋产权情况及性质
房屋所有权证是所有权的标志,房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人,如果非本人卖房,则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。核实证件较好见原件,也可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性。
2、房产如果有贷款或抵押,要确保解押
很多二手房是有抵押贷款的,设定抵押的房产可以签约买卖,但没解押前不能过户,这种情况下,往往卖方需要买方的首付款来偿还贷款解押。那么,交易时要设定条款,确保款项用于解押,避免卖方把房款挪作他用。
3、要明确约定房屋的相应附属物的归属
很多二手房原房东都已装修或入住过房屋一段时间,那就会涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题,这时就建议双方在签订合同时把这些情况在协议中明确。
4、要注意户口问题的特殊处理
很多人购房后才发现前房主的户口没迁出去,要求对方迁户口却被拒绝,这样的事情法院是没法受理和执行的。建议在合同中明确原房主的迁出义务,保留部分尾款,待迁出后支付,同时约定一个违约金标准,如果就违约金支付问题起诉到法院,法院是可以受理并判决的。
5、要及时办理网签备案手续
目前各地存量房买卖都实施网签制度,办理网签备案可以确保房屋不会被过户给其他人,对买方是一种保护,因此签订书面买卖合同后,一定要尽早办理网签备案手续。
6、要注意房屋及相关设施是否欠费
物业费、水费、电费、煤气费、电话费等费用,在购房时一定要核实清楚是否有拖欠,如果有拖欠,那就要求原房主在交房前全部清结,而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款,确认没有问题后再支付。
7、交易过程中注意保留证据
签订合同只是完成了交易的第1步,后面发生纠纷的机会也很多,所以要注意保留每个环节的证据,尤其是自己履行义务的证据。购房者付款时别忘记让对方明确出具收条,且较好依据合同条款,在收条内容中明确是付哪个环节的房款。
参考资料:www.nmg.xinhuanet.com/...91.htm
一起守侯1314 6-08 15:04

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