1、从面对存量，精密管理
现阶段的产业布局中，更多的存在了趋同的现象，出现了主导产业不突出、特征不分明的问题，经过一定的剖析，一直认为是产业园区产业配套跟不上、缺乏精准规划，从而导致产业园区招商难以推进项目效益，产出也非常低。因而，园区招商要走向精密化开展之路，重点开展主导业务，增强园区的产业定位和商品、效劳精密化管理，完善园区配套建立和效劳体系，进步土天时用率，进步单个项目效益，打造品牌效应。
2、从“园区经济”转向“城市经济”
目前来说，单一的产品已经不在适应经济发展了，而是以产业园区合作模式强调“城市经济”，随着产业园区招商的发展模式而进行演化与升级，园区所承载的功能将会多元化，而大量的城市推进了产业地产的城市化进程，园区经济与城区经济逐步走向交融。秉持“以产兴城、以城带产、产城交融、城乡一体”的发展理念，强调围绕以人们的需求为中心，以提升人的幸福感为前提，打造产业新城，为城市、产业公司和城市居民，创造共享价值。
3、“盈利形式”转向“协作共赢”
在经济的快速发展下，园区物理空间成为“共享的资源”，园区的盈利形式也由传统的“物业租售形式”转变为“投资共生形式”。过来园区强调为客户创造价值，从原来的甲方、乙方关系，经过成立产业投资基金、产业园区的形式成为一个无机一致体，完成入园公司，共同享用入园公司的生长收益。
4、从“管理园区”转向“服务园区”
无论是传统的制造业，还是城市商业，产业的转型升级给企业带来了迫切感与必要性，是企业所面临的重大问题。而这种产业转型晋级将必需添加从消费厂房、现代化办公设备、生活服务配套等新需求。这不只是产业园区发展的机遇，也对产业园区提出了新的需求。产业园区的发展带动了城市的经济更新，随着产业园区配套与服务的晋级，产城逐步交融为一体。产业园区不再是传统地产买卖租售的行业，而是通过服务、运营才获得长期的稳定的回报。
5、产业园区转型照旧是主流
促进产业向中高端迈进的着力点，主要体现在整合产业发展的载体，园区是产业向中高端迈进的重要载体，园区的生活性配套、公共服务配套、消费性配套、主导产业上下游产业配套情况，开始决定着产业向中高端迈进的速度和效益。能够培育出具有区域特征和优势的战略性新兴产业，是完成国家发展的重要内容。结合产业向中高端迈进的迫切需求，紧扣产业革新趋向，紧抓关键技术瓶颈，增强信息网络、智能制造等重要范畴和关键环节的中心技术布局，构成一批战略性产品和技术系统，培育新业态，构成新产业。合理引导战略性新兴产业集聚，构成增长值，辐射带动区域经济开展。
6、区域产业构造化差异
布局产业园区最重要的是差同化。区域产业构造差别可以为区域产业协作的构成提供经济根底，各区域的工业化开展导向则是基本的动因，两者互相影响。因而，在进行具体的产业构造和产业体系确定的时候，要着力思考地域的资源优势和环境特点，有选择地融入区域发展链条，某些产业或范畴与其他城市坚持竞合关系，寻求差同化的战略定位。
总而言之，赛伯温园区招商已经成为国内经济发展不可替代的部分，也会为未来起到必然的重要作用，把握不同阶段额园区招商规律，考虑未来发展，才能实现产业园区的发展转型。
产业园区作为我国区域经济发展的龙头，是对外开放、招商引资和管理创新的主要载体，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台。
一、中国产业园区的分类和发展历程
产业园区是指政府或企业为实现产业发展目标而创造的特殊区位环境。是区域经济发展、产业调整升级的重要空间集聚形式，肩负着集聚创新资源、培育新兴产业、推进城镇化建设等一系列重要使命。
我国的产业园区门类众多，既有高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园、物流产业园等，也有近期各地提出的产业新城、科技新城等。
我国产业园区的发展始于1984年。当时，我国14个沿海开放城市相继设立了经济技术开发区，随后逐步发展成为工业园区、科技园、农业园区等以粗放型产业为主体的产业园区。到上世纪90年代末，以行业为主的软件园、设计园、文化园等专业化园区，以个体专业经营为主体的园区，如家纺城、油画村、古玩城、礼品城等精品园区开始出现。截至2013年，全国国家级经开区已达201家。其中，东部地区88个，中部地区67个，西部地区46个。区域分布
国家级经济开发区的比例比较均衡。截至2013年，全国共有106个国家级高新区，覆盖30个省、市、自治区，GDP占全国的十分之一。
二、中国产业园区的分布特点
从产业园区分布特点看，我国中西部地区产业园区多为劳动密集型低端制造加工，东部沿海地区已初步建立新兴产业集群。但大多处于低附加值的中间，结构层次不高，科技含量不足。随着我国人力资本、工业地价等生产要素成本不断上升，产业园开始从加工向研发、休闲等产业转型升级。
近年来，随着经济社会的发展，产业园区逐渐受到各级政府的重视，产业园区已成为各地区域经济发展的重要助推器。它在区域经济和产业经济之间形成了产业联动的桥梁，承担着主导产业合理链接和支撑的功能。产业园为科技创新、商务创业、配套加工、咨询服务等为企业搭建了适合企业发展和推广的平台。
当前，我国产业园区的空间布局正在发生深刻而巨大的调整和变化。中西部地区产业园区发展速度加快，产业园区数量和发展质量明显提高。生态园、环保园、特色产品深加工园、休闲旅游产业园成为产业园转型升级的新亮点。东部地区产业园区向高新技术、节能环保、产城融合方向发展。
三、中国工业园区的发展模式
总结我国各类工业园区的发展模式，大致可分为自然发展模式、政府管理模式、高校管理模式、公司管理模式和主动管理模式。其中：
自然开发模式完全由市场驱动，没有专门的管理机构，如美国硅谷早期的开发业态。政府管理模式是由政府设立专门的园区管理机构管理，政府规划，投资引导，如日本筑波。大学管理模式包括大学在校内设立专门机构管理书院或孵化器，如美国斯坦福研究园。公司的管理模式是由公司董事会管理，经理人负责运营，如印度软件科技园、中国中关村软件科技园等。基金会的管理模式由出资的政府、银行、企业、大学等分担义务，如美国的北卡罗来纳州三角研究园。
从目前的产业园区发展模式来看，我国大部分产业园区属于自然发展模式或政府主导模式，如苏州工业园区。还有少量的大学管理模式和公司管理模式。
从一些城市的产业园区来看，北京中关村科技园区是政府主导的产业园区，河北省保定市的产业园区大多是自发的产业集群，逐渐演变为政府主导的模式。潍坊市有各类工业园区，大多是政府主导的，如潍坊滨海园区、潍坊开发区高科技园区等；一些地区规模较小的工业园区从事的是传统的区域性产品或加工业，它们主要是自发形成的园区发展模式。
从国外工业园区发展模式来看，美国工业园区的发展模式主要有学校或非营利组织主导、政府主导和政府、大学、企业共同管理三种主导形式。其中，联合管理型采用程度最高。政府主导型具有物质环境、智力环境和政策支持相对宽松的优势。它们有不同的特点。园区的产业特色和规划体系可参阅近期出版的专著《工业园区规划》。
四、中国产业园区的八大发展趋势
进一步跟踪研究我国产业园区的发展规律，预测未来可能出现八大趋势：
一、行业市场化
随着我国政策体系和法律法规的完善，工业园区招商引资等各种优惠政策逐步取消。未来，产业园将在政府规划和产业政策窗口的引导下，通过市场化的模式和手段，通过运营机制和共享体系的不断构建，实现基于共赢、互利的产业集聚和产业转型。
二、主体多元化
未来几年，我国各地工业园区的运营模式将逐步由政府主导向政府引导、政策推动、专业化公司参与、各方共同投资等模式并存转变。同时，社会化的PPP融资模式和委托代理模式将成为新的产业园运营方向。
三、行业垂直化
目前，我国各地产业园区运营不规范，多数园区的游资主要靠自己开发。政府引导、市场驱动、战略协同作用不明显。今后一个时期，我国各地区工业园区的发展方向将从分散无序的单个项目、单个企业的被动聚集，逐步向以主导产业和行业价值链为基础的利益共享、产业上下游延伸的方向发展
优势互补的条条链条，以及纵向的战略合作。
未来几年，传统产业转型升级将成为各产业园区推动产业垂直发展的重要模式之一。物流贸易企业通过提供系统的解决方案，可以向产业上游延伸。营销企业可以通过应用大数据电商，引入冷链仓储物流，构建产业链上游的产品制造和农业种植，从而构建垂直管理、产业协作的产业链。
“十三五”期间，战略性新兴产业、高新技术推广企业和园区重点企业将重点推进产业价值链的适度延伸、优化和构建，可能呈现爆发式、规模化、可持续的集聚发展。大型投资机构和行业龙头企业可选择和聚焦高端装备制造或文化创意等新兴产业，全面运营文化创意产业集群、高端装备制造产业园等载体。这些优秀的实体企业和资本运作机构聚焦特定新兴产业，自营或联合运营产业园区，探索新的产业园区发展模式，逐步打造中国领先地位
文化创意产业或高端装备制造业的发展服务商，将进一步推动各地产业园区发展模式的垂直化、专业化和协同化。
四、分工专业化
随着我国产业园区市场的逐步规范、成熟和演进，参与其中的各类市场经营主体越来越注重提高自身的专业能力，产业园区参与主体之间存在专业分工和战略协同。
企业集团全方位、综合性的经营模式受到各种因素的冲击和挑战。产业园投资、产业园开发、产业园运营分离趋势明显。产业投资者和专业运营商将成为我国工业园区发展的新趋势。
产业资本的大量涌现，产业资本与金融资本的深度融合，专业运营商的迅速崛起，成为未来我国工业园区发展的新趋势。如专注于产业孵化器运营的创星源集团，立足上海市场，结合各区域、各产业细分领域，成功运营了新能源新材料孵化器、LED照明产业孵化器、电子物联孵化器、创意设计孵化器、低碳产业孵化器等一系列项目。
五、布局中心化
分析国内产业园区案例发现，近年来，一线省会城市出让的工业用地和均价均遥遥领先于二三线省会城市。多数典型工业园区上市企业重大项目主要位于东部城区
带，中西部和东北地区重点项目和投资较少。布局集中化是我国工业园区发展的主要趋势。近期新兴产业生态化，逐步向中西部地区分散。
六、产品标准化
总体来看，我国产业园区呈现五大典型产品解决方案：产业新城（镇）模式、产业基地模式、产业综合体模式、产业办公模式、产业孵化模式等，随着各地产业园区扶持政策的规范和统一，发展模式的创新和专业化团队的优化，标准化的产品、服务和运营模式将成为未来各地产业园区发展的新常态。
七、收益服务化
随着各级政府发展模式的转变和经济环境的透明化，开放，各地产业园区的盈利模式将从“配套物业销售+园区服务收入”的传统模式转变，逐步转变为采用社会化运营与市场化相结合，以PPP等融资手段建设重点项目，依靠长期回报和产业结构调整优化，注重收益的可持续性和共享性，从过去依靠物业销售+园区服务收入的模式转变为依靠物业销售+园区服务收入的模式。
产权收入，转型升级为产品服务收入。在园区运营的专业公司和产业园内重点企业通过完善项目产业招商、项目物业设施管理、企业服务、项目孵化创新、项目产业投资等服务获取必要收益，如华夏幸福公司通过强化招商能力和产业孵化能力的双驱动，创新自身盈利模式。
八、运营资本化
产业园区的集聚发展，需要大量的资金投入。产业园内主导产业和企业的市场化运作，需要通过资本手段来实现。产业园内各类企业通过资本运作、产业合作等方式，制定各自的发展目标，拓展资源和重大项目，提高企业竞争力和具体投资回报率。如长城汽车在保定工业园区的投资，依靠产业链的延伸和汽车整车、零部件等的研发，提高产业链的整合度和竞争力，提高自身收益。
以上观点引自产业园区服务商。
产业园区大体上分类为科技园区、一般工业园区、专业园区三大类。科技园主要指聚集高新技术企业的产业园，是吸引高新技术产业、促进经济发展的重要载体。科技园区的主要功能是：孵化企业、技术创新、人才培养、大学生创业、技术转移，是新世纪、新形势下的高端技术企业的研发地、人才聚集地、创新示范地。科技园区的产业主要以高新技术产业或国家战略发展创新型产业为主，主要产业有新能源、新材料、信息技术、数字图像、环境保护、化学医药、航空航天等新兴产业领域。
图片源于网络
相关报告：北京普华有策信息咨询有限公司《2019-2025年中国产业园市场深度分析及投资战略咨询报告》
一般工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。一般工业园区主要包括国家级经济技术开发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。
专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态的企业、公司等，并进行统一管理。为集中于一定区域内特定产业的众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业与其发展有关的各种机构、组织等行为主体。专业园区主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区等。
2、业发展现状
产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。改革开放以来，各地紧跟国家政策，加紧建设各种不同类型的产业园区。产业园区投资运营商依托政府的政策、税收支持，为终端企业客户提供有偿的园区开发和管理服务，以此创造社会效益与经济效益，三方在园区开发运营过程中实现协作共赢。截至 2017年底，全国科技企业孵化器在孵企业数量超17.7万 家。经过三十多年发展，科技企业孵化器通过为新创办的科技型中小企业提供物理空间及一系列创新创业服务，已经成为培育科技型中小企业、促进科技成果转化、培育企业家精神的重要载体，为促进经济社会发展发挥了重要作用。按照新时代高质量发展要求，将不断提升创业孵化载体的发展质量和效益，实现“众创-孵化-加速”机制衔接，通过创业孵化培育新兴产业、促进区域转型升级、服务科技型创业企业成长，为实施创新驱动发展战略、促进高质量发展做出更大贡献。
但是受片面追求经济快速发展模式的影响，当前的产业园区普遍存在内生增长动力不足、产业集群程度不深、资源利用率不高、环境破坏、产城融合步伐缓慢、管理体制缺乏创新、园区配套设施不足、园区建设形象低端等严重制约着园区经济可持续发展的问题。产业园区的转型升级已迫在眉睫，必须以产业转型升级、产业集聚、产城融合、体制机制创新、生态园区建设为导向加快园区转型升级步伐。因此，国内许多产业园区的孵化器功能日益显现。
3、行业发展前景
（1）国家政策的支持
我国商业服务行业以及产业园区建设有较多的政策支持。2012 年 8 月 27 日，国务院发布《国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》，明确指出当前和今后一个时期是中部地区巩固成果、发挥优势、加快崛起的关键时期，为大力实施促进中部地区崛起战略，推动中部地区经济社会又好又快发展，应加快发展服务业，加强重点物流区的规划建设，规范产业园区建设。2014 年 10 月9 日，国务院发布的《国务院关于加快科技服务业发展的若干意见全文》指出“加快科技服务业发展，是推动科技创新和科技成果转化、促进科技经济深度融合的客观要求，是调整优化产业结构、培育新经济增长点的重要举措，是实现科技创新引领产业升级、推动经济向中高端水平迈进的关键一环，对于深入实施创新驱动发展战略、推动经济提质增效升级具有重要意义。”
（2）产业结构升级调整带来的园区开发机会
推进经济结构调整，是巩固当前经济回升向好势头的迫切需要，也是解决我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续等深层次问题的根本举措。围绕体制突破和机制完善，深入开展国家服务业综合改革试点和服务业发展示范区建设，加强制造业集聚区、服务业集聚区公共平台建设，是当前大力推动服务业发展，加快产业结构升级调整的主要举措。各地区也因此纷纷以开发区和工业园区为载体，优化创业环境，营造创新氛围，吸引高新技术企业，使园区成为荟萃知识精英、激发科技创新、发展新兴产业的创业园、孵化器和集中区。
（3）中小企业的快速发展
近几年，国家为大力发展经济，颁行实施了一系列营造良好市场竞争环境的法律法规，放宽了中小企业的市场进入标准，为中小企业发展积极创造有利条件，这一系列措施使得中小企业出现高速增长。中小企业的高速增长也为相关产业带来机遇，这其中就包括为中小企业服务的产业园区行业。
4、属行业发展趋势
（1）融资渠道日趋多样化
产业园区以商业地产、工业地产以及园区配套的商业住宅开发建设为主。以商业地产和工业地产为行业关注重点，目前我国商业营业用房和办公楼所采取的投资模式和其他用途的房地产类似，主要以银行信贷为主，债券、股票、信托及基金等作为辅助方式。 从长远来看，各级政府对当地开发区的建设日趋重视，同时大力支持并鼓励优质的开发区概念企业通过资本市场打开融资渠道。随着国内金融资本与产业资本融合的密切程度加深，未来开发区可以股票、债券、信托及特定基金等方式打开融资渠道，缓解发展期的资金瓶颈。
（2）以增强园区特色为重点
进入 21 世纪，我国出现了“园区热”。众多的园区在一夜之间拔地而起，然而许多园区在盲目发展的过程中缺乏明确的定位，具体表现在产业功能定位趋同，产业布局重复较为严重。在以往的园区发展中，各园区存在主导产业定位相似度较高，竞相发展热门新兴产业，片面追求高技术、高附加值产业等问题。以电子信息产业为例，以此作为主导产业的省份就有 21 个，其中东部 11 个，中西部 10 个，存在着严重的产业重复布局现象。针对以上问题，各园区从特色定位、特色产业、特色环境和特色制度等方面出发，结合自身优劣势，打造各自的核心竞争力，突出差异化。
（3）园区间协作带来共赢发展
园区之间的协作，主要体现在产业领域的协作，包括园区产业定位、产业规划协作，产业链与产业集群的构建，以及中西部地区与东部沿海地区园区之间的产业转移与产业升级协作等内容。通过协作，使园区产业或实现优势互补，或实现强强联合，以进一步整合资源，降低运营成本，提升产业竞争力。目前，上海漕河泾开发区、上海虹桥经济技术开发区、上海张江高科技园区、苏州工业园区、无锡国家高新区、合肥高新技术产业开发区及宝钢集团、上海电气集团、华谊集团等 40 家园区和大型企业集团已经成立了“长三角园区共建联盟”。
（4）由注重招商引资向促进园区内部企业发展转变
园区的服务是园区发展的核心和关键，在大部分园区仍然处在“招商引资”的初始过程时，已经有部分园区向促进园区内部企业发展方面转型。根据企业的成长需要，有些园区根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的关键服务。
在企业创业阶段，园区孵化器为企业提供创业孵化服务；在企业成长阶段，为企业提供融资服务等，在帮助企业成长的同时，也拓宽了园区的多元化发展道路。
（5）增强园区产业综合服务
各大主要产业园区纷纷努力在服务理念、服务水平、服务效率、服务能级、服务措施、服务平台等方面寻求新突破，并通过贴心服务展示园区开发商形象，通过增值客户服务提升公司综合价值。以服务园区客户为中心，力争把产业园区全方位打造成一个国际化、多层次、让各类人才都有归属感的创新高地。
（6）产业园区战略投资转型
各大主要产业园区继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对已投资项目的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，以实现产业园区公司的战略转型。
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