Question

物业管理师《管理实务》知识点：物业服务

Answer 1

　　物业服务企业的财务特征

　　(一)会计主体的特殊性

　　有的企业是以物业服务企业自身为会计主体的，认为物业服务项目的经营管理活动也是其企业经营活动中不可或缺的一部分，当然，也不排除有通过集中组织会计核算，降低会计信息成本的因素存在;有的企业是将企业本部和每个物业服务项目分别作为会计主体，并编制合并会计报表。

　　对于采用酬金制作为计费方式的物业服务项目而言，明确物业服务项目必须作为独立的会计主体的意义在于：一方面，可以将物业服务的提供者即物业服务企业的经营活动与其受托代理的.物业服务项目的经营活动区别开来;另一方面，可以将同一物业服务企业受托代理的不同物业服务项目的经营活动区别开来。因此，酬金制下，各物业服务项目应独立建账、独立核算，保证物业服务企业与物业服务项目之间以及不同管理项目之间在资金划拨、账簿记录等方面相互独立。

　　在酬金制下，物业服务项目是独立的会计主体，但其会计核算的责任主体是物业服务企业，这反映出物业服务企业“代人理财”的特点。

　　(二)现阶段物业服务企业资产的特点

　　(1)货币资金在总资产和流动资产中的比重偏高。

　　总的来说，由于现阶段在国家允许的范围内，低风险的短期投资渠道较少，物业服务企业往往也缺少资产管理方面的人才，使大量的货币资金处于闲置的状态。

　　(2)分散在各物业服务项目、所有权归全体业主的固定资产尚未全部纳入会计核算体系。

　　(三)现阶段物业服务企业负债的特点

　　(1)物业服务企业现金充裕，现金流稳定，普遍没有通过银行融资的需求。

　　(2)物业服务企业账面上存在着较多的暂收或应付款(例如代收代付费用等)，并且物业服务收费一般采用预收的方式，因此，物业服务企业负债相对于所有者权益的比率较高。

　　(3)物业服务企业的负债基本上是无息负债，即无需支付利息的负债。

　　(四)所有者权益的特殊性

　　在进行所有者权益核算时，应注意的是：酬金制下，物业服务费的结余是全体业主的权益，而非物业服务企业的股东权益，不能将其纳入所有者权益的核算范围，应计入资产负债表中“少数股东权益”项目，不能将其分配给股东。

　　(五)收入的规定性

　　酬金制下，物业服务费是物业服务企业以代理人的身份为业主管理的资金，在地方税务法规的支持下，在会计上可以作为“代管资金”;对于采取酬金制的物业服务项目，物业服务企业的物业服务收入仅包括物业服务酬金收入。

　　(六)物业服务企业在成本费用方面的特征

　　(1)物业服务企业固定成本的比例较高，人工成本占总成本的比例也较高，成本费用的可控性相对较差。

　　(2)物业服务企业成本费用的可预测性较强。

　　(3)物业服务企业的成本中有相当部分属预防性支出(如电梯维修保养费)。

　 　物业服务企业的利润

　　(一)物业服务企业利润的构成

　　物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

　　(二)物业服务企业利润的计算

　　主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额;

　　其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额;

　　补贴收入是指国家拨给物业服务企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

　　 物业服务企业代收代付业务

　　(一)物业服务企业代收代付的范围

　　物业服务企业代收代付的费用类型包括：水费、电费、燃(煤)气费、住宅专项维修资金、生活垃圾消纳费、集中供暖费用等。

　　在物业服务区域内，供水、供电、供气、供暖、有线电视等单位应当向最终用户收取相关的服务费用，业主与上述单位是一种合同关系，依据相关法律行使合同权利，履行法律义务。为了方便社区业主，物业服务企业可根据实际情况接受上述单位的委托，代其向业主收取服务费用，但不应承担相关责任和义务。

　　(二)物业服务企业代收代付的管理

　　(1)按照费用类型建立统计报表，报表内一般以业主或交款人作为统计的对象。

　　(2)查表计数。如电费，就需要根据业主家的电表，统计单月用量，当月费用等于当月用量乘以电费单价。

　　(3)及时向业主或使用人送达代收代付费用收费通知单及收取费用。

　　(4)对代收代付的费用及时进行统计，及时追讨欠缴费用。

　　(5)将向业主或使用人代理收缴的水电气有线电视等费用转交到供方。

　　(三)物业服务企业代收代付的方式

　　1.先付后收

　　由物业服务企业先行垫支，再向业主收取资金。目前一般而言，水费、电费的代收代付采取此种方式。先付后收的方式不仅占用了物业服务企业的资金，后期的收缴也存在风险。

　　2.先收后付

　　由物业服务企业先向业主收取资金，再将资金支付给相关方。对物业服务企业而言，这种方式风险最低。如《福州市物业服务条例》就明确规定，当地物业服务企业可以采用先收后付的方式进行处理。