Question

房子过户给子女哪种方式最合适？

Answer 1

根据广发银行和西南财经联合发布的中国家庭资产配置报告显示:中国家庭资产中房产的占比高达77%左右，也就意味着大多数家庭的家庭资产基本都在房产上，甚至很多家庭除去房产，剩下的都是负债。这也是为什么不管是离婚分房产还是继承财产，人们都把房产放在最重要的位置。下面就给大家介绍一下老人把房子过户给子女的几种常见的方式，并且告诉大家如何选择过户的方式才能更加省钱。
      方式一:买卖过户。
      很多人都购买过二手房，也经历过二手房交易，买卖过户基本上就和二手房交易一样，只不过是把房子卖给自己的子女。买卖过户会有一定的限制，比如所在城市的限售规定是自取得《不动产权证》之日起3年不得上市转让，那么3年之内，房子不可进行买卖过户，当然限售的政策和当地的政策有关，有的城市限售4年，有些小城市也可能限售政策没有那么严格，因此在进行买卖过户之前需要弄清楚当地的限售政策。
      同时买卖交易的费用还和父母和子女的住房状况有关，对于父母来说，如果房产证还没有满5年，并且不是唯一住房，需要缴纳5.6%的营业税，同时缴纳1%的个人所得税;如果房产证满5年，可以免除5.6%的营业税，如果房子是父母的唯一住房，可以免除1%的个人所得税。而对于被过户方的子女来说，如果这套房子算是首套刚需住房或者二套改善型住房，90平米以下只需交纳1%的契税，90平米以上需要交纳1.5%的契税;如果这套房子是子女第三那套房子，算是投资性住房，需要交纳3%-4%的契税。
      除此之外，交易过程中还有交易税，买卖双方都需要缴纳，因为是过户给子女，相当于承担双倍的交易税;还有测绘税，收费标准和当地的规定有关，另外还有产权登记费和取证费等。
      方式二:赠予过户。
      赠予过户主要需要承担3种费用，首先是公证费用，一般来说按照房屋总价的1%-2%来收取公证费用，如果房子的总价是100万，那么公证费用需要1万到2万之间。然后还需要缴纳契税，因为对于被赠予方来说，房子是无偿获得的，因此不能享受契税减免的政策，按照房屋总价的3%来缴纳契税，一百万的房子需要缴纳3万的契税;最后还有房子的评估费用，在赠予房产的时候需要对房子进行评估，房子的评估费用为房屋估价的0.5%。
      不过赠予过户也会有一定的弊端，当被赠予的房子出售的时候，需要额外缴纳差额的20%的个人所得税，这是相比其他方式过户多出的额外费用。
      方式三:继承过户。
      房子是父母的私有财产，并且房产是一份永久性的固定资产，因此可以继承给自己的孩子。如果选用继承过户的话，继承的费用相对其他两种过户方式更低一些，不过相对于上面两种方式也更加麻烦。
      根据继承新规，房产的第一顺位继承人可能不止一个，如果没有遗嘱或者遗嘱中没有明确说明只继承给一个人，那么还需要其他人签订放弃房产继承的合同，然后还需要一笔公证费用。而继承房产过户的费用主要有房屋的评估费用，房产证的登记费用，印花税和契税。契税比较特殊，如果是法定继承人，可以不缴纳契税，不过不是法定继承人，则需要缴纳契税，并且按照房屋总价的1.5%收取契税。
      因为继承房产的条件比较特殊，只有被继承人去世才能选择这种继承方式，因此很多人一般不会使用这种继承方式。不过继承过户对于老年人来说是一种保障，生前手里有房子，孩子才会更加孝顺。
      选择哪种过户方式更加合理?
      如果单看哪种方式更加省钱的话，继承过户是最省钱的，但是因为一些特殊原因，很多人都不会采用继承过户的方式，更愿意使用买卖过户和赠予过户。
      关于买卖过户和赠予过户该如何选择的问题，笔者认为应该视情况而定。
      如果过户人(一般是父母)名下的房子是满五唯一住房，那么使用买卖过户的方式更加划算，可以省去营业税和个人所得税，主要的过户费用就是契税。
      如果被过户人(一般是子女)继承房子是自住，未来没有上市交易的打算，建议采用赠予过户的房子，因为赠予过户的房子上市交易需要多缴纳差额的20%的个人所得税，如果房价的涨幅比较大，这20%的个人所得税会是一笔非常大的费用。
      当然除去上述的情况之外，还有很多其他情况，笔者认为需根据实际情况来选择更加合理的过户方式。