Question

土地利用规划

Answer 1

在美国进行土地开发项目困难重重，例如纽约州的土地开发项目需要经过“纽约城市规划委员会”的审批。该委员会初建于1936年，开始只有7名成员，1989年扩大到13人，每个成员任期为5年。由市规划局长任主席，市长指定6名成员，纽约5个区长和公益维护官各任命1名代表。该委员会定期召开听证会，就亟待审批的申请项目进行表决。项目立项进入审批程序后，需要经过社区、区长、市规划局、市议会的层层审批，最后由市长定夺，整个过程通常需要180天。

土地规划是国家管理控制土地的一种行政行为。土地规划需要哲学家、城市规划人、经济学家、社会学家、公共卫生专家和其他专门学科专家等各种人的智慧和学识。

美国土地利用规划的特点表现为以下几个特征。

1.在国家层次上土地利用规划和监控土地市场的影响和作用较小

根据各国的实践，仅靠市场调节难以控制市场的外部效应，不能保证市场各成员协调一致。为了保证个人目标与社会目标的统一，需要运用理性发展理念制定土地利用规划，实现土地资源的合理利用，防止城市蔓延。俄勒冈州是美国土地规划管理制度最为普及的州之一，全州各地方政府都必须制定其管辖区内所有土地的综合计划；每一份综合计划都必须得到州政府的认可；各地方政府都必须使用手中的权力来贯彻执行综合计划。

2.政府注重加强城市土地的宏观调控

美国城市规划工作早在20世纪初就开始了，其里程碑是1909年的芝加哥总体规划，最早的城市用地法规出台于1967年。在资本主义市场经济条件下，各种社会势力为控制资源、谋取利润，城市土地作为有限的重要资源成为各利益集团相互争夺的对象。土地投机、用地混乱、只顾个别企业的近利而置全体市民的长期利益于不顾等弊病，迫使城市规划管理部门作为政府职能部门加以干预。土地资源与其他资源不同，不可再生，且一旦投资开发，确定了用途，再要改变将十分困难。尽管资本主义市场经济的大多数资源靠市场调节来分配，但土地资源的使用却有一定程度的政府干预，目的是借助政府干预解决市场经济解决不了的问题。土地规划的社会功能表现为通过经济规划，指导经济稳定成长，为经济发展服务。

3.土地利用规划与控制是地方政府的责任

1916年，纽约市颁布了第一项综合区划法令来控制土地的使用、建筑高度与容积率。1922年，商业部认为土地控制对商业发展有益，颁发了《标准州区划实行法案》，州政府可授权给市政府以同等权力。1993年通过的《纽约市区划决议》是最新版本。经过不断修订、补充，形成了一套系统、完整的规定，发挥着良好的作用。这套决议是规划、设计、开发、管理必须遵守的法定条例。它具有以下几个方面的特点：

1）它将土地用途和开发强度的区划与建设标准及相关规定结合在一起，将使用权编制与实施规划过程中必须遵守的事项有机地联系在一起，既有利于执行，又方便使用。

2）用地区划覆盖全市，按照限制性用地号、区划图号、街区号和地块号四个层次组成编号系统。在全覆盖的前提之下，又按不同地理位置和不同开发状况加以区别对待。

3）在严格的控制之中留有机动灵活的余地，表现在以适应市场的变化和一些不可预见的因素对土地利用和开发强度的冲击，并随发展变化而不断补充和修订。按照发展的需要及势头，及时划出“特殊目的区”进行专门区划。这是为防止出现空白而对开发失控，同时又配合新情况而采用的应变手段之一。

4.土地利用规划由更多的公众参与

参与的公众包括房屋所有人、社会活动家（环境保护组织、历史遗迹保护组织以及其他利益的组织）、房地产开发商、联邦和州政府、规划委员会以及民选官员包括城市议会会员和县执行委员会委员等。同时，美国基于可持续发展的土地利用规划设计了保护生态环境、维持生态平衡、提高土地利用效率和控制人口增长的一系列政策。

5.注重新技术的应用

目前美国大量采用地理信息系统技术及其与遥感和自动制图相结合的现代空间分析技术以及制图工具，空间数据与社会经济属性数据匹配较好，使规划编制中的分析、研究提高了效率，为规划方案的选择调整创造了条件。网络技术的应用更是方便了信息的流通与公众的查询，三维空间建模为公众直接感受规划进而理解规划提供了便捷途径。