Question

会给日本经济，日本房地产行业，带来哪些影响

Answer 1

你说的高度经济是“泡沫经济”吗?如果是，下面的可能有用日本经济在战后飞速发展，取得了世界瞩目的成就。然而，80年代末及90年代初，日本出现了被称为“泡沫经济”的经济过热现象，随着经济“泡沫”的破灭，出现了长达10年之久的严重经济萧条，是什么造成了这次危机?“泡沫经济”的产生和破灭，对日本经济造成了怎样的影响?这一事件对同处于经济高速增长时期的我国，有什么样的借鉴意义?值得思考。　　【关键词】日本经济泡沫经济赶超战略　　第二次世界大战以后，日本经济飞速增长，1960—1990年间的日本经济增长是全世界最快的，30年里日本的国民收入增长了3倍，而当时美国经济则饱受滞胀的困扰。日本在完成赶超欧美的目标后，在80年代末出现的泡沫经济，以及90年代初这种泡沫经济的崩溃并发生内生型的金融危机，一批金融机构和大型企业纷纷倒闭，日本政府采取的持续多年的经济刺激计划收效甚微，在20世纪的最后十年里，经济一直处于低速徘徊之中，与之形成鲜明对比的是美国经济在90年代高速增长，产生巨大的反差。造成这种差异的原因何在?日本“泡沫经济”的产生、发展和破灭给我们留下什么启示?首先，让我们对这次“泡沫经济”发生的背景和过程作简单了解。　　一、“泡沫经济”发生的背景及过程　　20世纪60年代末，由于越南战争，对外直接投资和跨国公司的发展，美元严重外流，带来美国贸易收支状况的恶化。美国黄金储备大量减少，美元陷入危机，以美元为中心的国际货币制度开始崩溃。而此时，日本的对外贸易摩擦加剧。特别是美国对日本贸易，在1965年转为逆差之后，1971年美国的贸易赤字猛增至35.6亿美元，1972年又增至41.6亿。由于美元危机后日本的大量出口遭到非议，国际社会在1973年3月承认浮动汇率制的同时，也要求日元升值。此后，由于世界性通货膨胀愈演愈烈，加之两次石油危机的影响，日本经济受到很大冲击，为日后的萧条埋下了祸根。1985年五国财政部长会议以后，日元大幅度升值，在1985年9月至1988年11月的3年多一点的时间里，从1美元兑换230日元上升到1美元兑换121日元。　　上世纪80年代中期，日元经历了一次迅速升值过程。日元的升值推高了股票市场，而且日本推行了金融自由化政策，使得社会公众坚信东京有望成为继纽约、伦敦之后的第三大国际金融中心，世界各地的银行、证券公司蜂拥而至，东京迅速暴露出地产发展滞后问题，出现了影响深远的“土地神话”，商业用地和住宅用地价格急剧上升，银行也给股票和房地产投资者提供了大量优惠贷款。由于金融资产快速膨胀，财富效应发生作用，社会经济出现空前的繁荣和异常的景气。这就是着名的“泡沫经济”。　　一度的经济过热引起了日本政府的担心，政府开始采取行政手段对土地投机加以压制；另一方面，日本银行也担心波斯湾战争引起通货膨胀，于1989年至1990年连续5次调高再贴现率，使贴现率水平达到6%，对证券市场产生了巨大冲击，股价地价双双大幅滑落，“泡沫经济”于是破灭。　　二、“泡沫经济”形成的原因　　“泡沫经济”形成的原因是多方面的，归结起来，主要有以下几点。　　1.日本的巨额经常贸易顺差的积累，带来了货币供给量的增加。而为了调整美日货币间的比例关系、支持美元提高比值，日本政府采取了金融缓和政策。宽松的货币供给在一定程度上刺激了民间企业的设备投资，但由于内需并不活跃，也就限制了设备投资的数量。结果，企业家们把流动资金转而投向股票和土地买卖。　　2.消费者心理发生了变化。日元升值带来实际购买力的增加，加之上述政府还利改革的推行，使消费者感到消费能力的无形增长，而带来的则是更大的、超过增长量的消费。这一阶段，消费“贵族化”的倾向十分明显。　　3.在供给方面，由于从韩国、台湾等进口了大量廉价的钢材、水泥、生活资料等商品，保持了工资和物价的稳定，使通货膨胀危险意识被消除了。　　正是由于以上原因，使日本政府对经济的发展前景过于乐观，并忽视了潜在的通货膨胀危险。导致“泡沫经济”不可避免的发生，并由此产生了持续长达十年之久的萧条。　　三、“泡沫经济”破灭给日本经济带来的影响　　“泡沫经济”给日本经济带来了深远的影响，自其破灭后，日本就陷入了长达十年之久的萧条之中，被称为“失去的十年”(比尔•巴威尔、贝利萨利奥斯•卡托拉斯，1998)。日本政府曾8次推出大型刺激经济回升对策，共拿出1068000亿日元的巨额资金，都未见明显成效。1992至1994连续三个年度出现经济零增长，1997和1998连续两个年度出现战后最糟的负增长(分别为-0.1%和-1.9%)。进入本世纪以后，经济虽逐渐走出萧条，但此前遗留的一系列问题，仍然使得日本经济裹足不前。“泡沫经济”的破灭使日本企业生产能力过剩，市场需求不足，导致企业经营陷入窘境；使金融机构背负巨额不良债权；使股票市场一蹶不振，日元大幅度贬值，带来了一系列的问题。四、结论和对我国改革发展的启示　　综上所述，日本20世纪80年代末，90年代初“泡沫经济”的破灭，是造成日本之后近十年的经济萧条的主要原因。它的出现，使得生产领域出现生产能力过剩，设备投资不足；而在金融领域，造成了银行不良资产激增，银行被迫采取“惜贷”策略，从而进一步加剧了萧条；同时，“泡沫经济”还造成政府背负沉重的债务负担，并导致一些财政和货币政策失灵，最终造成经济长时间处于低迷状态，难以在短期内复苏。　　“他山之石，可以攻玉”，对于日本一衣带水的邻邦，上述经验对我国的改革和发展，也有值得借鉴之处。那就是：要十分注重经济的协调和可持续发展，避免出现“赶超后”现象。　　日本在战后实现了令世界注目的高速经济增长。从1955年到1973年将近20年期间，平均年增长率持续保持在10%以上。1973年，日本实际GNP达到1946年的11倍，达到战前水平(1934～1936)的7.7倍。这主要应该归功于日本政府实施的“赶超战略”，即后起国家充分利用“后发优势”，加强政府对宏观经济的控制和引导，以欧美发达国家为目标加速经济发展，并最终将其“赶超”的一种发展战略。这一战略为战后日本经济的腾飞立下汗马功劳，取得了令世人瞩目的辉煌成就。但是，长期的经济高速增长，掩盖了国民经济结构的不合理，隐藏了企业制度，金融制度中的诸多弊端，并使国家内部从政府，企业，再到个人，对于经济前景盲目乐观，对业已存在的风险麻痹大意，使得在“赶超”的目标得以实现后，国民经济失去前进的方向，产生了盲目倾向，而此前积累的问题又一一暴露，加上各经济主体缺乏必要的警惕，使“泡沫经济”以及随之而来的长期萧条，成为必然。这种现象，被一些学者称为“赶超后”现象。　　现阶段我国的经济同样处于高速增长阶段，而在这一时期，切不可为了盲目追求经济增长的高速度，或者经济指标的位次，而出现“短视”行为，以牺牲经济结构的稳定性为代价换取高增长。务必应当踏踏实实的解决好现有经济中存在的问题，将国民经济纳入长期健康，稳定发展的良性循环轨道上来。　　参考文献：　　田中景，池元吉.日本经济增长的制约因素及其前景.世界经济.2000，8.　　徐平，金明善.“赶超后”现象：对日本经济持续低迷原因的另一种解释.世界经济与政治.2004，1.　　左凯，魏景赋.日本经济衰退原因的深层分析.世界经济与政治论坛，2003，3.　　商庆军.日本“泡沫经济”破灭后的产业结构调整.现代日本经济，2006，1.　　魏浩.日本经济衰退的原因及其启示.日本研究，2003，2.

Answer 2

日本房地产行业就2020年东京奥运会来讲，东京房产市场盛况空前。实际上，从1964年东京奥运会和今年的伦敦奥运会来看，及时出现了短期变动，长期来看房价没有收到太多影响。
进行房产投资可以形成长期稳定的资产收入，但作为投资者来说总会面临各种各样的疑问和不安。
以奥运会为契机，给所实施的城市在开发提高了其便利性，也就是说东京还有很大的潜力。日本房地产以年长的居住者为主，将住处郊外的一户建搬到市中心车站附近公寓的事例也在增加。符合这种需求的地区，房产价格和租金可能还会上升。
因此，今后房产投资的主攻地区可能会是“再开发地区”。通过再开发，地区会更加活跃，可以期待将来房产价格、房租的继续上涨。

在开发地区会整备街道，使景观变好，办公室等商业设施也会变得更充实。最终的目的是使人们聚集在一起，使居住者增加，城市的品牌价值自然会上升。