Question

帮我计算一下房贷利息

我和妻子两个人用纯公积金贷款，贷款方式为等额本息，贷款金额为60万，贷款时间为360期，每月还款，现在想提前还款，应该已经还了48期了，现在想以后每年多还本金5万，我在网上查了一下，好像可以减少还款金额，不减少期数，也可以减少期数，不减少还款金额。想让大家计算一下，是减少还款期数更划算还是减少还款金额更划算？

Answer 1

　在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或全额减按。另一种办法是确定提前还款的最佳时间。提前还款在何时最好?专家建议最好在5年以内。在偿还贷款过程中，随着经济实力的提升，许多人愿意提前归还部分或全部贷款。2002年2月21日起，银行贷款年利率5年内公积金为3．6%，商业贷款为4．77%，5年以上公积金为4．05%，商业贷款为5．04%。因此，在确定提前还贷时尽量不要跨过5年的最佳时间段。毫无疑问，只要提前还贷，王先生不管是采取等额本息还款法还是等额本金还款法，都可以少还贷款利息。第三种办法是确定提前还贷的具体方式。如果是采取等额本息还款法，还款总额为397，320元，借款人还款五年即第60个月还款后，剩余贷款本金变为234，990元。对于提前还款的，可以采用两种方式：一是提前全部还清贷款，将剩余贷款本金234，990元全部还清。二是提前还款一部分如5万元，剩余贷款本金变为184，990元，剩余贷款期限变为180个月，贷款利率为5．04%，以按月等额本息还款法的公式计算，月均还款额变为1225元，每月还款额下降430．5元。进一步计算可以发现，全部还贷，买房人少还利息为63，000元；部分还贷，买房人少还利息为27，490元。如果是采取等额本金还款法，还款总额为375，191．26元，借款人还款五年即第60个月还款后，剩余贷款本金为187，500元，提前还款可以采用下列两种方式：一是提前全部还清贷款，将剩余贷款本金187，500元全部还清。二是提前还款一部分如5万元，剩余贷款本金变为137，500元，剩余贷款期限变为180个月，贷款利率为5．04%，由按月等额本金还款法的计算公式可知，第一个月还款额变为572．92元，月还款额下降468．75元。进一步计算，我们可以发现，全部还贷，买房人少还利息为71，048．7元；部分还贷，买房人少还利息为21，241．26元。

Answer 2

实际上无论哪种还款方式，你付出的利息是差不多的，没有必要纠结，相差不会很大。贷款相当于我们向银行租了“60万”，短租每月平均租金更高，长租相对便宜，提前还款就相当于这个短租。确定想要提前还款，无论是缩短还款年限还是减少每月还款利息，实际对于银行来说差别不大，你用了银行多少资金，就得还多少利息，手头的投资渠道产生的收益率高过房贷利率，你就最好不要提前还款。考虑到你已经选择了等额本息还贷，还是建议你不要提前还款，手里得钱做点投资吧。

Answer 3

根据每年的通货膨胀，想减轻压力的话建议你多还点本金，以后每个月会少还一点。但是以后的钱越来越不值钱，想想二十年前，2000块钱一个月什么感觉，现在2000块钱一个月什么感觉。现在360期就是30年 假如你减少还款时间只还20年。但是20年后对你来说每个月两三千块钱是什么概念，可能就是一顿饭的钱。所以建议宁可多还本金 也不要减少还款期数

追问

我觉得你回答的还比较中肯

Answer 4

减少还款期数和减少还款额，在利息为定值的前提下，时间价值是一样的。所以不存在合算不合算的问题。
所不同的是，减少还款期会减少支出的货币数字（也意味着你手头留存的货币数字要减少更多）
如果你手里的钱有更好的投资方向，比如买股票，盈利率预期会超过公积金贷款利率，那么将货币留在手里更好。如果你没有投资能力，那将货币尽早归还贷款更好。

Answer 5

不用算，也是减少期数利息少。占用银行同样多的资金，时间越长，利息总量越多。自己用Excel就可以计算各种结果了。