Question

各位进来看看吧，说得好的、有独特己见的就容易把分拿走咯……

1、结合物权公示制度，论述我国房地产权属登记的特点
2、论述商品房出售过程中的房屋所有权的风险转移的时间

Answer 1

　　第一节 房地产产权登记概述

　　一、房地产产权登记的概念及其作用

　　目前我国还没有制定不动产登记法，《房地产管理法》第五十九条确立的“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，实践中主要是由政府部门的规章予以具体规范。因此，房地产产权登记是指房地产管理部门依其职权，对房地产权利人合法的土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押等房地产其他权利的登记。房地产登记在法律上的作用表现为：

　　1．房地产权利的确认作用。

　　2．房地产权利的公示作用。

　　3．房地产权利的公信作用。

　　4．房地产权利的管理作用。

　　二、房地产产权登记的模式

　　房地产登记对物权变动的效力，国际上主要有两种体例和三种比较典型的登记制度。两种体例是形式主义的登记和实质主义的登记。所谓形式主义登记是指不动产物权的设立、转移、变更和消灭等不以登记产生效力，而以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，但是不经登记不得对抗第三人；所谓实质主义登记是指登记具有决定不动产物权的设立、转移、变更和消灭等生效的效力。三种登记制度是契据登记制度、权利登记制度和登记发证制度。

　　（一）契据登记，也称登记对抗主义。

　　这种模式起源于法国，现在意大利、日本等国实行的也是这种制度。不动产的转移是依据权利人之间设有形式要求的合意而生效，即买卖合同与物权转移不分离，不动产登记不是所有权转移的设权性前提条件。这种登记制度的主要特点是：

　　1．登记机关对登记申请采取形式审查主义。

　　2．登记为物权变动对抗第三人的要件。

　　3．公信力较差。

　　（二）权利登记制度，也称登记生效主义。

　　这种模式由德国首创，不动产转让的合意是出让人和受让人之间达成的物权处分合同。这种合意有形式上的要求，即出让人和受让人同时到场向登记机关作出合意表示；此外，另一个要求是必须将权利的变更登记注册。这种登记制度的主要特点是：

　　1．登记机关对登记申请，采取实质审查主义。

　　2．登记是不动产变动生效的要件。

　　3．登记的公信力强。

　　（三）登记发证制度，也称托伦斯登记制度。

　　实行这种登记模式起源于澳大利亚，其主要影响于英美法系的国家。这种登记制度与登记要件制度基本相似，但采用任意登记制度，即不强制对一切土地所有权、他项权利进行登记；因登记具有不可推翻的效力，登记错误使权利人受损的，登记机关负赔偿责任。实际上，不动产权利一旦变更，权利人都会立即申请登记，以保护其权益。这种登记制度的主要特点是：

　　1．登记依一定的程序进行，登记机构有实质审查的权限。

　　2．不动产物权之变动，非登记于登记簿，不发生效力。

　　3．登记具有公信力。

　　第二节 我国的房地产权属登记

　　一、我国的房地产登记的特点

　　1．房地产产权登记发证是确认房地产权属的主要依据。我国实行的是土地使用权和房屋所有权登记发证制度，登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，证书包括土地使用权证和房屋所有权证。凡经确权登记的房地产，由登记发证机关为权利人颁发房地产证书作为权属凭证，并受到法律保护。在处理房地产权属争议时，产权证是确认产权的唯一依据。但是，当房地产权属证书记载的与客观事实不符时，持异议的一方当事人负有举证责任，人民法院可以确认产权的归属。

　　2．登记机关是县级以上地方人民政府的房地产管理部门。

　　3．房地产登记具有一定的公信力，但是，房地产登记对物权变动的效力却缺乏明确的规定。按照《担保法》的规定，房地产抵押合同以登记生效。房地产买卖合同成立后，双方当事人没有完成房地产权属转移登记的，对于该买卖行为的效力也就存在着不同的认识。

　　二、房地产权属登记机关

　　我国的房地产登记是由县级以上的房地产行政管理部门承担，并且房屋和土地由房屋管理部门和土地管理部门分别登记发证。随着我国行政管理体制的改革，不少地方已经实施“房地两证合一”的管理模式，即县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

　　三、土地登记

　　根据现有的土地登记规则，国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。作为国家所有的土地不作为登记发证的范围。符合登记条件的，由县级以上地方人民政府向国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》，向土地他项权利者颁发土地他项权利证明书。他项权利是指包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。

　　土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。变更土地登记泛指初始土地登记以外的土地登记，其主要类型有：

　　1．土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记。

　　2．土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记。

　　3．土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址和依法变更土地用途的，必须向土地管理部门申请变更登记。

　　4．注销土地登记。

　　四、房屋登记

　　（一）房屋权属登记的适用范围

　　2001年8月15日建设部修改颁布了《城市房地产权属登记管理办法》，凡是城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记都适用该办法。登记主体是房屋权利人，即依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

　　（二）房屋权属登记的程序

　　1．受理登记申请。

　　2．权属审核。

　　3．公告。

　　4．核准登记，颁发房屋权属证书。

　　（三）房地产权属登记

　　房地产权属登记通常分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。

　　1．总登记

　　总登记是一种静态的登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。

　　2．初始登记

　　新建商品房屋和新建非商品房屋，应当进行初始登记。登记的基本事项主要有：申请人名称、地址、房地产性质、房地产座落、面积、用途、等级、价格、房地产权属来源证明及其他登记事项。

　　3．转移登记

　　因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

　　4．变更登记

　　权利人名称变更和房屋现状发生变化的，例如房屋座落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的；法律、法规规定的其他情形，应当进行变更登记。

　　5．他项权利登记

　　这是在房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记。申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。

　　6．注销登记

　　注销登记是指房地产权利因房屋灭失、他项权利终止等进行的登记。

　　另外还有其他的登记，如商品房预售，应当办理预售登记；房地产租赁应当登记备案。

　　五、房地产的预告登记

　　在现行的商品房预售中，实行登记备案制度在一定程度上确立了未完工的房地产的权属关系，但是，在法律上并不能有效地保护这种关系，尤其是对预售商品房的抵押、转售等行为更是容易引发纠纷。
　　预告登记制度的重要法律特征是：符合条件的债权请求权完成预告登记之后，就具有使在其后发生的妨害债权请求权的房地产处分行为无效的效力。 或者说，预告登记以物权手段限制了现时登记的权利人自由处分其权利，保护了相对人房地产物权变动的债权请求权，稳定了房地产交易秩序。同时也平衡了房地产变动各方当事人的利益。在我国预告登记制度对于解决住房预售这样一些敏感的社会问题将起着特殊的作用。

　　第三节 房地产产籍管理

　　一、房地产产籍管理的概念和意义

　　房地产产籍管理是指对房地产登记等一系列权属管理和测绘过程中所形成的各种图、档、卡、册、表等产籍资料，经过加工整理分类，运用科学的方式进行的综合管理。房地产产籍的特征具有统一性、官方性、持久性和公开性。房地产行政管理部门的一项重要职能就是房地产产籍管理，其主要的意义在于：

　　1．为城市规划、建设与管理提供科学依据。

　　2．为依法行政，确认产权、解决纠纷提供可靠凭证。

　　二、房地产产籍的基本内容

　　产籍主要由图、档、卡、册组成。它是通过图形、文件记载、原始证件等来记录，反映产权状况、房屋及土地的使用情况。

　　图，即房地产产籍平面图。它是专为房屋所有权和土地使用权登记和管理而绘制的专业图，它反映土地及房屋的位置、产权经界、房屋结构、面积、层次、街道门牌等。

　　档，即房地产档案。它是通过土地使用权和房地产所有权的登记及其变更登记等，把各种产权证件、证明、各种文件、历史资料等收集起来，用科学方法加以整理，分类装订而成卷册。它包括产权登记的各种申请表、墙界表、图纸、调查材料、原始文件记录、各种契证等文件，它反映了房地产权利及房地演变过程和纠纷处理结果及其过程，是审查和确认产权的重要证据。

　　卡，即房地产卡片。它是对产权申请书中的产权人情况、土地使用权与房屋所有权状况及其来源等扼要摘录而制成的卡片。它按丘号(地号)顺序，以一处房屋中一幢房屋为单位填制一张卡片。其作用是为了查阅房地产基本情况以及对各类房地产进行分类和统计。

　　册，即房地产登记簿册。包括登记收件簿、发证记录簿、房屋总册，是根据产权登记的成果和分类管理的要求而编制的。它是产权状况和房地产状况的缩影。它按丘号顺序，以一处房屋为单位分行填制，装订成册。其作用的用来掌握房屋基本状况和变动。

　　三、房地产产籍调查、测绘与建档

　　房地产产籍管理中的首要任务是摸清家底，即对房地产产籍进行全面的调查，包括房产调查与地产调查。调查的内容主要是房地产位置、权界、权属、面积、数量和利用状况等基本情况。权属单元按丘和丘号(地号)划分和编号。

　　在对房地产进行全面调查、收集完整资料的基础上，对房地产按照法律规范的要求进行测绘、制图。

　　房地产产籍管理工作的另一项重要内容就是建立房地产产权档案。

　　本章小结

　　房地产登记在房地产制度中居于重要的地位，也是完善房地产市场的保障条件。国际上主要有两种体例和三种比较典型的登记制度：两种体例是形式主义的登记和实质主义的登记；三种登记制度是契据登记制度、权利登记制度和登记发证制度。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产权属登记通常分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。房地产产籍管理是对房地产登记等一系列权属管理和测绘过程中所形成的各种图、档、卡、册、表等资料的综合管理。对于房地产登记的效力、性质等问题有待于进一步的探讨。

Answer 2

1.我国房地产登记采用登记要件主义和英美法系的托伦斯主义相结合原则。即，房屋产权必须采取登记同时要领取相关的房屋产权证明。登记的目的在于公示。由于房屋的本身特性所致，占有使用者不一定享有房屋的所有权，登记在于确定房屋的所有权人，而在房屋上他物权，是可以脱离所有权被独立行使的。登记具有社会公信力和法律效力。为了方便证明自己的房屋所有权，持有房屋产权证，并且房屋产权证上有所有人的名字。在许可他人使用房屋或所有人处分房屋时，该产权证即起到公示的作用。