Question

房产评估的方法有哪些

Answer 1

1、成本积算法：
成本积算法即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
2、市场比较法：
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
3、剩余法：
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益法：
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法：
对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
6、基准地价法：
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
如何判定房屋价值评估报告是否合法
1、程序是否合法
主要审查评估程序是否符合法定要求，估价报告记载的估价提起人是否适格，估价机关的确定是否合法，估价机构和工作人员是否具备估价资格，估价人与一方当事人是否有利害关系，估价过程操作是否规范等。
2、形式是否合法
估价报告形式是否符合法定要求，估价结论是否有合理的分析过程等。
3、内容是否合法
内容审查虽然不是审查的重点，但是，如果认为评估结果可能不实，可以提出异议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

Answer 2

房产评估的方法主要包括以下几种：

• 市场比较法：根据同一地区、同一类型、同一用途的房产交易价格及其物理、经济特性等因素，对待评估房产进行比较，从而确定其市场价值。

• 收益法：该方法根据待评估房产所能产生的未来收益情况，来评估其市场价值。常用的收益法包括净收益法、折现现金流法等。

• 成本法：该方法基于待评估房产的建设成本和当前的市场价值来评估其市场价值。通常用于新建房产的评估。

• 资产市场法：该方法基于同类资产的交易市场进行评估，通过市场价格反映出待评估房产的市场价值。

需要注意的是，不同的房产评估方法在不同的情况下可能会有不同的适用性和优缺点。因此，在具体使用时需要根据待评估房产的特点和具体情况，选择最为适合的评估方法。企业价值或公司资产评估相关问题可以点头像提问咨询，有问必答。