Question

买二手房要注意哪些问题？

Answer 1

　　购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
　　首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
　　与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
　　在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。
　　最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

　　挑选“二手房”四大技巧
　　住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。
　　查明产权状况
　　“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。
　　特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
　　看清房屋结构
　　“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。
　　选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。
　　考察环境和配套
　　旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
　　了解物业管理状况
　　对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。

　　二手房买卖应注意技巧

　　不看白天看晚上，入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

　　不看晴天看雨天，下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。

　　不看建材看格局，购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。

　　不看墙面看墙角，查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

　　不看装潢看做工，好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

　　不看窗帘看窗外，应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

　　不开冷水开热水，如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。

　　不看电梯看楼梯，新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。

　　不看地上看天上，看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

　　不问屋主问警卫，可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

　　签订二手房买卖合同 7个必须

　　1．必须确认房主真实身份

　　买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

　　2．必须明确双方违约责任

　　因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

　　目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）＿＿日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

　　3．必须标明付款过户时间

　　在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第 2款项中的违约责任。

　　4．必须注明费用交接时间

　　这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

　　5．必须有代理费明细单

　　随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

　　6．买方必须见房主

　　现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

　　7．必须学会使用补充协议

　　买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

　　购二手房五项注意

　　一、验明房本

　　买房最重要的是所买的房屋有真实的产权证，之后才可以合理合法地出租、出售，或者办理抵押贷款。

　　二、选择最合适的面积和位置

　　选择大学周边的房子和交通便利的地段，房子升值空间较大。居室面积上也最好选择小户型的。

　　三、房屋质量非常重要二

　　手房一般都存在着不同程度的隐患，这些问题在购买前的看房中要详细观察与询问。

　　四、设施配备需关心

　　在购买二手房时，诸如空调、煤气或电热淋浴器、煤气、电话和闭路电视等设施旧主人是不会拆除的，在选择时需要加以仔细观察，省去日后的麻烦。

　　五、找可靠的中介机构

　　买二手房时，投资者必须寻找那些资质高、信誉好的机构，能够避免许多繁琐和损失。

　　2手房交易需知

　　买方持身份证，卖方持房屋两证等相关证件到房产交易所具体办理。

　　需要：
　　双方身份证及身份证复印件（不能过期）；
　　卖方的房产证。

　　手续：
　　去公证处凭有效身份证办理公证手续。

　　手续费：
　　第一部分费用：公证的手续费；
　　第二部分费用：根据二手房的价格，上缴税，具体税率是多少，看公证处给出的税率。

追问

谢谢！你怎么知道折磨多呀？

Answer 2

　　二手房是现在住房关注的一个焦点，在交易是关注手续、产权、物业等很多的地方，避免在后期造成麻烦。

　　具体注意事项：
　　1、交易房屋是否在租
　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
　　2、物管费用是否拖欠
　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
　　3、房屋产权是否明晰
　　首先要看房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
　　4、房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
　　5、福利房屋是否合法
　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

Answer 3

• 1，建议二手房交易一定要通过中介公司（中大型）交易,。

  2，买卖双方到中介公司签署三方协议，核对好卖方的房产证与身份证是否一致，如是夫妻，夫妻双方是否都同意卖房等细节问题。

  3，签署协议后，买方将定金交于卖方或放于中介（记得打收条），本人选择是链家地产；

  

• 买方组件：1,到当地指定机构打印个人征信报告（两年内详细版），注意不要有信用卡不良记录，如有1-2个逾期可以联系发卡银行，结清逾期款项，要求开具不是恶意逾期证明；若有大量欠款，请提前还清，最好出具一份买房人名下等额欠款的一年期存款原单（一般银行会要）

  2，收入证明；3，银行半年流水；4，身份证复印件；5，户口本复印件；

  

• 面签：组好证件后中介会通知买卖双方到指定银行面签，包括首付金额，贷款金额申请文件，承诺书等，银行将审核买方购买资质，是否有偿还能力，一般时间为7-15天（买卖双方会办理此家银行的银行卡，便于付首部款，放贷款使用）；

  

• 更名：1，银行审核资质通过后，中介会通知买卖双方到房产处更名，带好身份证，首付款，更名所缴纳的税费,

  2，更名后，请到办卡银行柜台将首付款汇与卖方留好凭证，或放于银行冻结；

  3，买方更名，缴纳更名税费请留好发票，放贷时需要出具；

  一般更名时间为7天；

  4，注意办理人员出具该房屋的表格，上面详细填写此房屋是否有贷款、是否可以交易等信息；

  

• 5

  5，贷款：中介公司会买方到指定贷款的银行进行贷款手续办理，房贷时间15-22天；

  6，房屋交割：卖方收到贷款后同买方进行房屋交割，注意房屋水、电、物业、煤气等费用是否清楚；

Answer 4

二手房买卖较为复杂，在签合同给钱之前一定做好准备工作，一般要明确四点关键事项：1、明确产权归属。2、去房管局进行产权调查。3、确认学位有没有被占用。4、确认房子有无在出租。二手房买卖较为复杂，建议在交易中找专业人士进行指导。

Answer 5

1、产权归属问题
二手房的使用时间一般都比较久，可能已经经过了多次转让，所以很容易出现产权归属的问题，在购买之前一定要调查清楚。购买二手房时，要弄清楚该房产是否只属于售卖者一个人，如果房屋存在共有人，那就要问清楚房屋共有人的意见，因为共有房屋的买卖必须经过共有人同意，否则就会被视为无效。
2、中介选择问题
如今越来越多的中介机构出现在街头，使得购买者和售卖者无从挑选，有时一旦选到了不正规的中介，便很容易引起纠纷。其实，在挑选中介的时候，好选择经过政府行业主管部门批准和认可的机构，而且必须已经取得了相应的资格证书。如果购买者担心自己无法分辨证书的真假，那就可以聘请专业人士，请求他们的帮忙。
3、房屋历史问题
二手房一般都有自己的房屋历史，被多少人购买过，被什么样的人使用过，是否有过房产纠纷等等，这些房屋历史问题跟购买者有着紧密的联系，因此需要提前了解清楚。要知道，你所购买的房子如果是有债务纠纷的房子，那么你可能就免不了被讨债的人打扰，如果你买的房子出现过意外，那也就代表着不吉利，千万要避免买到这样的房子。
4、房屋结构问题
有的房子在售卖之前，售卖者会将其重新进行翻修，但是在翻修的过程中就可能产生破坏房屋结构的情况，如果购买者买了这样的房子，今后可能就会被房屋不断出现的问题所困扰。因此，购买者需要了解了解房屋是否有因私搭、改建而造成主体结构损坏的情况存在，房屋整体结构是否合理等。
5、房屋面积问题
很多人买房子的初衷是为了过渡，想着过几年换大房子，因此买房子的时候就会尽量压缩房子的面积，能买五十平米的就不买六十平米的，结果等到入住之后才发现不够用。其实，不管将来是否会换房，现今的生活质量才是重要的，为了还说不准的将来就牺牲掉现在，这是很不值得的，还是选择适宜的房屋面积为好。