讲义·《会计》6.3投资性房地产的后续计量
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文/南城以南hong
第三节 投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量具有 成本和公允价值两种模式， 企业 通常应当采用成本模式 对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
同一企业只能采用一种模式 对所有投资性房地产进行后续计量， 不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
（一）科目设置
投资性房地产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
（二）会计处理（既折旧、摊销，又可能减值）
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量， 计提折旧或摊销； 存在减值迹象的，还应当按照资产 减值 的有关规定进行处理。
具体账务处理：
1 、计提折旧或进行摊销时
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
2 、计提减值准备时
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
（资产价值得以恢复也不允许转回了）
3 、取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
4 、后续支出（费用化）
借：其他业务成本
贷：银行存款
【例- 单选题】 甲公司对投资性房地产采用 成本模式 进行后续计量。自20×8年 1 月1 日起， 甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年， 每年收取租金 650 万元，增值税58.5 万元。 该投资性房地产原价为 12 000 万元， 预计使用年限为 40 年， 预计净残值为零；至20×8年1月1日已使用10年，累计折旧3 000万元。
20×8年 12 月31 日， 甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的 可收回金额为 8 600 万元。 假定不考虑其他相关税费，该投资性房地产对甲公司 20 ×8 年利润总额的影响金额为 （ ）万元。
A.250
B.350
C.450
D.650
（12 000-3 000 ）-300=8 700 ＞8 600 （650-300-100 ）
网校答案：A
网校解析： 20×8年计提折旧=（12 000-3 000）/（40-10）=300（万元），20×8年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 600万元，所以需计提减值准备100。该投资性房地产对甲公司20×8年利润总额的影响金额= 650-300-100=250 （万元）。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（一）科目设置：
1、投资性房地产—成本
—公允价值变动
2、公允价值变动损益
【提示】企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，也不计提减值准备。
具体账务处理：
1 、公允价值上升
借：投资性房地产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
2 、公允价值下降
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产—公允价值变动
3 、取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
4 、后续支出（费用化）
借：其他业务成本
贷：银行存款
【教材例6-3 】 甲公司为 从事房地产经营开发 的企业。20×8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的 写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用， 租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为 9 000 万元。 20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为 9 200 万元。 假设甲公司采用 公允价值计量 模式。
（1）20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并 出租：
借：投资性房地产—成本 90 000 000
贷：开发成本 90 000 000
（2）20×8年12月31日，按公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：
借：投资性房地产—公允价值变动 2 000 000
贷：公允价值变动损益 2 000 000
【例- 多选题】 某企业投资性房地产采用 公允价值 计量模式。2010年1月1日购入一幢建筑物用于出租， 年租金为 30 万元 且于每年年末收取。该建筑物的购买价格 490 万元， 发生 相关税费 20 万元， 用银行存款支付。建筑物预计使用年限20年，预计净残值10万元，采用直线法计提折旧。2010年12月31日该建筑物 公允价值为 560 万元。 不考虑其他因素，下列表述中 正确的有（ ）。
A. 2010年该项投资性房地产应计提折旧22.92万元
B. 2010年该项投资性房地产减少当期营业利润40万元
C. 2010年该项投资性房地产 增加当期营业利润 80 万元
D. 2010年该项投资性房地产的 列报价值是 560 万元
网校答案：CD
网校解析： A选项，公允价值模式下不计提折旧；C选项，2010年该投资性房地产增加当期营业利润为（50＋30）80万元。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式 一经确定，不得随意变更。
以 成本模式转为公允价值模式 的，应当作为 会计政策变更 处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的 差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式。
账务处理：
借：投资性房地产—成本 （变更日公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）（原已计提折旧或摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（原价）
利润分配—未分配利润（或借记）
盈余公积（或借记）
【提示】涉及所得税影响的，调整递延所得税负债（或递延所得税资产）。
第三节 投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量具有 成本和公允价值两种模式， 企业 通常应当采用成本模式 对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
同一企业只能采用一种模式 对所有投资性房地产进行后续计量， 不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
（一）科目设置
投资性房地产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
（二）会计处理（既折旧、摊销，又可能减值）
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量， 计提折旧或摊销； 存在减值迹象的，还应当按照资产 减值 的有关规定进行处理。
具体账务处理：
1 、计提折旧或进行摊销时
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
2 、计提减值准备时
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
（资产价值得以恢复也不允许转回了）
3 、取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
4 、后续支出（费用化）
借：其他业务成本
贷：银行存款
【例- 单选题】 甲公司对投资性房地产采用 成本模式 进行后续计量。自20×8年 1 月1 日起， 甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年， 每年收取租金 650 万元，增值税58.5 万元。 该投资性房地产原价为 12 000 万元， 预计使用年限为 40 年， 预计净残值为零；至20×8年1月1日已使用10年，累计折旧3 000万元。
20×8年 12 月31 日， 甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的 可收回金额为 8 600 万元。 假定不考虑其他相关税费，该投资性房地产对甲公司 20 ×8 年利润总额的影响金额为 （ ）万元。
A.250
B.350
C.450
D.650
（12 000-3 000 ）-300=8 700 ＞8 600 （650-300-100 ）
网校答案：A
网校解析： 20×8年计提折旧=（12 000-3 000）/（40-10）=300（万元），20×8年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 600万元，所以需计提减值准备100。该投资性房地产对甲公司20×8年利润总额的影响金额= 650-300-100=250 （万元）。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（一）科目设置：
1、投资性房地产—成本
—公允价值变动
2、公允价值变动损益
【提示】企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，也不计提减值准备。
具体账务处理：
1 、公允价值上升
借：投资性房地产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
2 、公允价值下降
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产—公允价值变动
3 、取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
4 、后续支出（费用化）
借：其他业务成本
贷：银行存款
【教材例6-3 】 甲公司为 从事房地产经营开发 的企业。20×8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的 写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用， 租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为 9 000 万元。 20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为 9 200 万元。 假设甲公司采用 公允价值计量 模式。
（1）20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并 出租：
借：投资性房地产—成本 90 000 000
贷：开发成本 90 000 000
（2）20×8年12月31日，按公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：
借：投资性房地产—公允价值变动 2 000 000
贷：公允价值变动损益 2 000 000
【例- 多选题】 某企业投资性房地产采用 公允价值 计量模式。2010年1月1日购入一幢建筑物用于出租， 年租金为 30 万元 且于每年年末收取。该建筑物的购买价格 490 万元， 发生 相关税费 20 万元， 用银行存款支付。建筑物预计使用年限20年，预计净残值10万元，采用直线法计提折旧。2010年12月31日该建筑物 公允价值为 560 万元。 不考虑其他因素，下列表述中 正确的有（ ）。
A. 2010年该项投资性房地产应计提折旧22.92万元
B. 2010年该项投资性房地产减少当期营业利润40万元
C. 2010年该项投资性房地产 增加当期营业利润 80 万元
D. 2010年该项投资性房地产的 列报价值是 560 万元
网校答案：CD
网校解析： A选项，公允价值模式下不计提折旧；C选项，2010年该投资性房地产增加当期营业利润为（50＋30）80万元。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式 一经确定，不得随意变更。
以 成本模式转为公允价值模式 的，应当作为 会计政策变更 处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的 差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式。
账务处理：
借：投资性房地产—成本 （变更日公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）（原已计提折旧或摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（原价）
利润分配—未分配利润（或借记）
盈余公积（或借记）
【提示】涉及所得税影响的，调整递延所得税负债（或递延所得税资产）。
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