Question

萝岗的实地常春藤怎么样？

Answer 1

实地常春藤位于黄埔区长岭居板块东部，禾丰村旁边。是整个长岭居目前体量最大的在售楼盘。评价一个楼盘，首先需要结合自己的需求出发。

1.最大卖点——广州市二中开元分校（含小学、初中、高中，高中需考试）的学区房

国人对教育的重视自古就有，如孟母三迁。发展到现代社会，教育资源的不均衡分布叠加户籍制度的深度捆绑，对于大部分人来说，房子和教育有了直接的挂钩。越重视教育的人，越能接受同地段学区房的溢价情况。无论是自住还是投资，学区都是比地铁站更有溢价能力的因素，从物以稀为贵的角度来说，好的学区比地铁站更稀缺。一条地铁线，A站附近的房价高了，我们可以换B站附近看看，再不行，还可以看看C站，如果还是不行，我可以换一条地铁线。但是一个区域的好学区，往往就那么几个，容不得你有更多的选择。

2.大区域板块发展前景

选择房子，比较正确的逻辑应该是先选大区域再选板块，最后在板块里选一个比较合适的楼盘。

所以我们需要先了解一下广州城市中心的发展趋势。

东进，北优，西联，南拓，这是广州目前以及未来很长一段时间的发展基调。从目前的大政策趋势来看（金融城、琶洲中心、第二CBD、粤港澳大湾区等）很明显广州的市中心将继续往东发展。

目前广州的市中心是天河区。天河目前是广州中产白领最集中的地方，对于这部分购房主力人群来说，天河的北边是白云，西边是越秀，南边是海珠，都是老城区，目前的房价水平基本最低也在四万以上，只剩下东边的黄埔，是唯一性价比比较高的区域了。因此在东进战略实质性发展的情况下，黄埔的发展和建设可以说是突飞猛进，尤其是从2015年到现在。

而老黄埔的地域狭小，产业用地众多，可供开发的区域非常少，也因此萝岗顺势和老黄埔合并，成为如今的新黄埔，就连区政府也已经搬到萝岗片区，意味着整个黄埔区的行政中心向萝岗片区转移，也侧面意味着萝岗大量未经开发的土地将快速迎来高速的成熟发展阶段。

事实情况是，从2015年原香雪地铁站周边5公里范围内的土地开发完之后，长岭居板块的开发顺理成章的成为目前黄埔区未来很长一段时间唯一的住宅用地集中区。

但是萝岗多山区，交通是制约长岭居发展的最大的短板。特殊的山地地形，决定了长岭居的地铁线网密度会比较低，黄埔区政府率先做了一个宏大的规划，以创新型有轨电车勾连整个片区，以实现区域内居民和地铁站的串联。截止目前，整个黄埔区规划了12条有轨电车，若建设落实，那么制约长岭居的交通短板将得到极大的改善。2017年长邻居范围内第一条有轨电车T1线已经动工，预计2020年开通，将可实现串联地铁21号线、6号线。并且2018年2月，政府公布的广州2017-2035总体城市规划草案，长岭居片区位于未来的主城区范围内。

总结来说，长岭居目前的交通短板很明显，但是有着明确的轨道交通改善规划，也正在逐步落实，未来的交通将有比较明确的改善。

落到实地常春藤这个项目来说，位于长岭居东部，距离在建的有轨电车T1线大约2公里，小区靠近永和大道附近，规划有有轨电车T4线，未来可间接实现地铁站的直达。另外项目旁边规划有专门的公交总站，交通改善预期也比较明确。

3.居住环境评估

由于原老黄埔、萝岗科学城的发展轨迹，注定了这个片区，错落分布着大大小小各种的产业区，也即工厂比较多。但是随着2015年之后，黄埔区政府已经明确，能在黄埔区拿地的企业，只能是高新企业或者企业总部、研发大楼等。历史发展遗留下来的产业区污染问题，在周边住宅小区入住的压力下，有污染的企业，该关门的关门，搬迁的搬迁。整个地区的产业升级进入了快速更迭的阶段。这里不得不说，住宅用地的开发，成为政府倒逼产业升级的一大手段之一。近年来黄埔片区规模比较大的是维权事件如：中海誉城香料厂事件、科城山庄维权兴丰垃圾厂臭气问题等，区政府最终处理的结果都还算比较好。

说回长岭居，该板块的发展本身就是在一片山地里开发，和周边的工厂相对比较隔离，因此整体上定位是高端宜居住宅区，实地常春藤位于东部，东边是原永和经济开发区，西边是黄旗山脉。

永和工业区里的工厂，有大污染的已经清理的差不多了，目前整体对周边的居住影响不大。环境这个维度来说，常春藤中规中矩吧，还算可以接受

4.基本生活商业配套等

现在的大型小区开发，基本都附带了大量的沿街商铺。常春藤作为体量最大的楼盘，分十期开发，沿街商铺足够满足日常的基本生活所需。再加上小区门口规划有10万平的商业配套，近期有商铺，远期有大型商场，配套还算ok。

5.价格

买房始终绕不开的是价格，房子的价格是否虚高，更多的是从同区域来比较。萝岗目前地铁口附近的房子如保利罗兰国际，均价大约3.7万左右，其他距离地铁4-5公里如中海誉城、万科东荟城等二手房也在3万左右，实地常春藤在有学区、轨道交通预期ok，环境、商业配套可以接受的情况，目前均价2.8万左右，还算可以接受。当然如果你是投资的话，这个价格在广州市场上，目前算是比较高了。

6.其他如装修、户型等

作为实地集团在广州开发的第一个大盘项目，常春藤常用智能家装，户型设计方正，得房率在82%左右。在同区域的产品里，产品力中等偏上