Question

征地拆迁律师：土地征收没想的那么简单， 需要经过这几步

Answer 1

修建高铁、修建地铁、高速公路或是飞机场、水利工程等，通常都需要占用到集体土地或国有土地。不过，不论是国有土地还是集体土地，并非想占用就能占用的，哪怕是因公共利益建设的需要，也要遵循《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，不能违背相关的法规政策精神，更不能与法律政策背道而驰。
      然而实践过程中，一些城市在发展的过程中，为了尽早的完成征收项目，常常是不管三七二十一的就开始占用百姓的土地施工建设，这种行为其实是严重的违法行为，这不仅仅会损害到百姓的利益，同时还会给社会带来一些不利影响。下面呢，我们就以集体土地征收为例，结合《土地管理法》中的规定，为大家说一下合法的征收都需要经过哪几步。

1、首先项目要符合公共利益的需要
      一般情况下，只有因公共利益展开的项目才能征收集体土地。根据《土地管理法》第四十五条规定，为了公共利益的需要，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收。
      那么，哪些项目是属于公共利益的范畴呢?这在新《土地管理法》中有明确规定，比如政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设项目;政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业项目;政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设项目(包括危改房改造、棚户区改造等);经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设项目等。
2、其次要办理农转用地审批手续
      不过，在项目具体实施之前，征收方还需要办理农转用地审批手续，如果没有办理农转用地审批手续就擅自占用土地开始建设，那么这就属于违法占用土地行为。如果占用面积超过了法律中规定的面积，可能还会被追究相关的刑事责任。所以，在用地之前，千万别打着公共利益的名号就非法占用土地，进行非农业建设行为，避免被追究法律责任。
      《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续;《土地管理法》四十六条规定，征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
3、项目要符合相关的规划和计划
      一般而言，土地征收还需要看项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划以及国民经济和社会发展年度计划等。对于成片开发的项目，还要看是否符合国务院自然资源主管部门规定的标准。如果项目符合土地利用总体规划确定的用途，那么则可以获得相关的批复文件。但是政府批准的农用地转用必须要在土地利用年度计划控制指标范围内，否则项目仍然会受阻。
4、土地征收需要国务院、省市县级人民政府批准
      《土地管理法》第四十四、四十六条规定，永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的由国务院批准。
      在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
      在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
      也就是说，土地征收的批准，并非是想让谁批准就能批准的，占用永久基本农田的必须要经过国务院的批准，并且其他土地若涉及到的面积较大，也需要国务院进行批准，如果超越批准权限非法批准土地，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地，或是违反法律法规的程序批准占用、征收土地，那么不仅批准文件无效，而且非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员还会受到一定的处分。
      最后，律师要提醒大家，土地征收关系到被征收人的利益，且也影响着国家的发展及利益。所以一定要按照土地管理法中的规定，依法审批，依法保障农民的权益，只有这样才能促进征收。当然了，如果实践过程中，有被征收人发现征收方未取得审批手续，或是发现有少批多占的情形，一定要及时的咨询律师，依法、理性的维护自己的合法权益。