Question

请帮忙解答一个简单的法律问题：

甲买房给乙，只是签了房屋买卖协议，并没有办理过户手续，然后甲在这期间又将房、房屋抵押给了善意的丙，问题是：抵押合同有效吗？这会不会导致买卖合同无法履行
请给我说一下具体的依据 就是法条依据 谢谢了~~

Answer 1

　　一、抵押合同有效吗？

　　抵押合同有效。

　　法律依据：

　　《物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
　　前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”

　　二、关于签订合同但未登记的房屋

　　“签了房屋买卖协议”，法律对房屋买卖合同签订并未要求登记，只是转移房屋时才要求登记，所以买卖合同有效。“并没有办理过户手续”，物权行为还不成立，所以房屋所有权还未发生转移。

　　法律依据：

　　《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

　　《合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

　　三、这会不会导致买卖合同无法履行
　　根据以上两点分析，抵押具有优先的执行效力。抵押权是物权，房屋买卖合同是债权，物权当然要优于债权。即使以后房屋买卖登记了，但是抵押的设立早于房屋买卖登记的设立，抵押权仍然是优先的。

　　最后，可以推论出，房屋抵押权的存在可能导致买卖合同无法履行。这里只是“可能”，不是必然。因为现实生活中如果抵押所担保的主债权能够得到清偿的话，抵押权就没有实现的必要。这时，房屋买卖合同又能够正常履行了。

Answer 2

合同有效，依据所有权保留制度…

Answer 3

抵押合同必须办理房屋所有权的产权登记，根据物权优于债权的 效力应该认定抵押合同有效，况且买卖房屋必须经过房屋所有权的变更的登记否则不能取得对房屋的所有权，单纯的就此买卖合同来说是合法有效的，但是不可以对抗善意第三人