Question

《财务与会计》：成本模式核算投资性房地产

Answer 1

A.采用成本模式核算投资性房地产

采用成本模式核算投资性房地产，可以分为初始确认、后续计量和处置三个步骤：

1．投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同：

(1)外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

【例18】甲公司于2007年1月1日支付1000万元价款和10万元相关税费购入了800平方米商业用房，当日出租给乙公司。在采用成本模式下，甲公司购入投资性房地产的账务处理是：

借：投资性房地产1010

贷：银行存款（1000＋10） 1010

(2)自行建造的投资性房地产

企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

【例19】甲公司采用出包方式建造商用楼，用于出租，总投资4000万元。2007年2月1日支付工程款1000万元，则在采用成本模式下，甲公司账务处理如下：

借：在建工程——商用楼1000

贷：银行存款1000

2007年其余付款略；2007年12月23日，工程达到预定可使用状态，已办理经营租赁手续，在建工程余额为4000万元，则：

借：投资性房地产4000

贷：在建工程 4000 　

2．采用成本模式下的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

在成本模式下，应当比照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

【例20】甲公司于2007年1月1日支付2000万元土地出让金取得一块土地使用权，使用年限50年，准备筹建办公楼。甲公司购入土地使用权的账务处理是：

借：无形资产——土地使用权2000

贷：银行存款2000

2007年末摊销土地使用权

借：管理费用40

贷：累计摊销（2000÷50）40

2008年1月1日，该土地使用权出租，甲公司将无形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量：

借：投资性房地产2000

累计摊销40

贷：无形资产——土地使用权2000

投资性房地产累计摊销 40

假设2008年末确认本年租金收入70万元（在年末一次性收取），账务处理如下：

借：银行存款70

贷：其他业务收入 70

借：其他业务成本 40

贷：投资性房地产累计摊销 40

3．处置投资性房地产

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。

【例21】甲公司对投资性房地产采用成本模式计量，于2009年12月31日将出租的办公楼出售。该办公楼的账面原值为1500万元，已提折旧800万元。出售收入1200万元收存银行，按5％交纳营业税，则出售时的账务处理是：

借：银行存款1200

贷：其他业务收入 1200

借：其他业务成本 700

投资性房地产累计折旧800

贷：投资性房地产1500

借：营业税金及附加 60

贷：应交税费——应交营业税（1200×5％） 60