Question

土地转让的税费怎么算

Answer 1

（一）出让方应承担税费的计算方法：
1、营业税，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5％的税率征收。
2、城市维护建设税和教育费附加，以营业税额为计税依据，分别按照5％（纳税人在县城、镇的）和3％的税率征收城市维护建设税和教育费附加。
3、土地增值税，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。
4、企业所得税，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25％的税率征收。
5、印花税，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5％的税率征收。
（二）受让方应承担税费的计算方法：
1、城镇土地使用税，以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据，按一定的税率按年缴纳。
2、印花税，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5％的税率征收印花税。
3、契税，土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3％税率征收。
一、土地转让协议有效吗
1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，起诉前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，协议有效。
2、一地多卖，合同均有效。受让方均要求履行协议的：
（1）办理变更登订手续的一方可以要求交付土地；
（2）均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记；
（3）均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更；
（4）协议均未履行的，依法成立在先的协议一方，有权要求继续履行；未取得土地使用权方可以请求解除协议，赔偿损失。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，土地转让协议无效。但是起诉前或申请仲裁前经批准的，土地转让协议有效；协议性质为补偿性质，而非出让协议。
二、国有土地转让费用
1、如果原土地证上土地的来源是转让的，就只要缴纳手续费；
2、如果土地来源是划拨的（单位福利分房后的房改房，所有公房转私房以后的房产都是），土地证过户时就必须缴纳当地地价3％的土地出让金了，这是一笔很大的支出。
我国划拨土地使用权有以下含义：
1、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。
2、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
3、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。
4、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。