Question

成本逼近法的基本原理

Answer 1

成本逼近法所应用的基本原理是生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理。
生产费用价值论的前提是在资产上所花费的成本费用是一种社会成本，在这样的假设前提下，资产的评估值等于或近似等于该资产所费成本之和.生产费用价值论的理论基础是市场上“经济人”的替代规律。所谓经济人，是指以经济效益最优为唯一目标，掌握充分的市场信息，对市场、环境具有完全的洞察力，能精确地计算各种因子将对自己实现目标过程所产生的影响的人.生产费用价值论，就是经济人在确定购买已存在的一宗地产时，他所愿意支付的价格绝不会超过他自己购买一块土地，并对其进行开发所需要的成本。也就是说，对于需求方而言，如果市场上的土地价格高于在当时市场条件下开发同类地产的成本，那么他将放弃从市场上购买而自己开发;时于供给方而言，如果开发出来的地产商品销售收入不能回收其开发成本并使其获得正常利润，他也不会接受这一价格。即地产开发的社会成本是需求方愿意支付价格的上限，开发成本是开发商愿意接受价格的下限。
等量资本应获取等量收益是经济学的一个基本投资原理.在一个充分的市场中，由于资本的流动性，会形成一个社会平均利润率(至少是一个行业的平均利润率)，那么，在利润率一定的情况下，只有投资额才能决定所获收益的多少。对于一个理性的投资者而言，他投入一定的资本，必然要求至少获得相应的回报，而这个回报，必然在投资成本的基础上有一个相应的利润(平均利润)，否则，他无利可图甚至血本无归，决不会进行投资。
成本逼近法以上述原理为依据，根据土地开发所耗费的成本构成来确定土地价格。但是，现实生活中土地的价格大部分取决于土地的效用，并非是土地的成本，所费成本多，并不见得土地价格就高，所费成本很少，由于地理位置或规划等的影响，土地价格反而可能会很高。因此，成本逼近法在土地估价中还是受到一定的限制.但是，在目前我国土地市场逐步发育并完善的阶段，成本逼近法还是具有自己独特的适用范围，并在实践得到了比较普通的应用。