法拍房的风险是？
2019-08-26 · 专为买房人服务 用户满意度99%
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法拍房风险问题
法拍房的来历：原业主资不抵债（被动），恶意拖欠（主动），意思就是原业主自己资金上出现状况，无法承担房子或者抵押给银行后无法还款导致法拍房的出现。所以无论是原业主主动还是被动，都是资金上出现问题，无可再抵押财产所以大部分法拍房买下之后会出现原业主不搬出去。
根据《人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第。一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
换句话说，评估价为100万元的房子，保留价低为80万元，如果流拍，每进行一次重新拍卖，高可以再降价20%，如果谁有幸在第二次拍卖时以保留价购买，那么终的成交价可能有64万元。当然，为了避免流拍，委托人通常会将保留价作为起拍价。
法拍房不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。 （且无资质购买法拍房不能落户，无法享受户口和学校，后期考虑积分落户，成都的积分落户难度可以查询）。因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。
风险一：
有购买者花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。在司法拍卖中获得了一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。当事主找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人居住)为由不予强制执行。
“不交吉”被业内戏称为“不着急”，意思是法院拍卖，具体的交接自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为“不交吉拍卖”。
此外，法拍房还可能遇到住房的问题。2004年人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下有一套房产的，往往不予执行。所以，遇到住房的问题就比较麻烦，所幸的是，2015年5月，发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。
实际上出现这种情况时，法院名义上的强制执行调节，由法院人员出面调和，所以这种情况是很大风险。
风险二：
买卖不破租赁。法律支撑。
《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《物权法》第。一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的建议(实行)第119条第二条规定：“私有房屋再租赁期内因买卖，赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
《城市房屋租赁管理办法》地11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”
所以原业主会再房屋拍卖是有很多会做假合同，比如和另一个人签订一个50年的租赁合同，更具上述规定新房主如果要住进去需要承担支付租客的50年合同赔付。不给的话就不能入住，房屋继续让租客使用。
风险三：
一房一户，买住宅，重要的两点就是学校和户口。如果原业主不将户口迁出房子，新业主不能签进，且法院没办法强制执行，法院强制拍卖的是产权，意思就是您有房产证，但是可能无法迁户口进去。
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法拍房是法院拍卖房产的简称。举个栗子：小王把自有房产抵押给银行借款，但逾期不能还钱。银行为收回贷款，可向法院申请拍卖小王的房子，来偿清他的贷款。这时，小王的房子就成了法拍房。
法拍房的处置流程：法院查封~第三方出房产评估报告~拍卖~交保证金~竞拍~拿成交确认书~交尾款~出司法裁定书~解封~审税~过户~拿产证。
法拍房有什么潜在风险？
1、实地看样：请务必去现场了解房屋情况。
2、限购：各个城市限购政策不同，需提前了解通过法拍购买房屋是否限购。
3、税费：各地税收政策根据标的物实际情况而高低不一，竞买人需提前了解。
4、腾空：房屋如有人居住，需确认是否会腾空，否则将影响正常使用。
5、租赁：租赁合同不随拍下后自然解除，需提前确认租赁处理方式。
6、土地性质：如土地性质为划拨，则房屋存在无法过户的风险。
首先我们需要明确法拍房是能买的。但有四大风险：原产权人身份风险、不能落户的风险、无法马上入住的风险和补缴费用的风险。
一、原房主的身份风险
法拍房基本是由于债务人无法偿债而被拍卖房产，如果原房主人品可靠，只是暂时资金周转不灵，那还比较省心。如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人很麻烦。一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。
二、不能落户的风险
很多时候，法拍房是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。但如果原房主不愿迁出户口，法院并没有强制其迁出的权利。这也就意味着，你很可能会面临无法落户的问题。
三、无法马上入住的风险
实践有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，因为买卖不破租赁，因此如果购房者买下是无法搬进去住的。
甚至有些一开始说没有租赁的法拍房，等拍卖后，突然又冒出来租赁合同或者有人在里面居住不肯腾房。一般情况下，执行法院不会强制腾空，购房者还需要另立民事案件进行处理，那就很麻烦了。
四、补缴费用的风险
法拍房也是需要交纳税费的，一般法院会出具相关文件材料，可以办理免交增值税。如果法院无法出具材料，购房者可能需要承担较高的税费，导致最后成交价高于市场价。
综上所述，法拍房是可以购买的，
但是有风险，为了更好的规避风险，购房者要提前了解这些内容：
1、实地查看
购买拍卖房屋，购房者一定要提前到现场实地考察，了解拍买房是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费等情况。如果房屋破坏状况较严重，未来可能需要大量维修费用。而且部分法拍房可能因为种种原因无法实地查看，存在一定风险。
2、查清房屋是否抵押
法拍房可能因为房主债务问题被多次抵押，而法拍房后续的所有费用均有购买者承担。如果有抵押一定要了解清楚是否可以办理解押，否则可能面临债务偿还风险。
3、交保证金
法院拍卖前通常会要求竞拍者预交一定的保证金，保证金的多少由法院或拍卖执行方确定，但是通常不低于评估价或市场价的百分之五。如果竞拍失败，可以申请退还保证金。
1、房子的产权年限
目前住宅产权的最长年限为70年，而很多司法拍卖的房屋的产权仅剩下50年或更短时间，产权年限直接影响房屋的价值。
2、房屋的装修状况
有的法拍房是对房屋现状进行拍卖，而有的拍卖则不包括室内装修，像这种不包含室内装修的法拍房，消费者购买之后还要承担一笔房屋装修费用。
3、房屋的占有状况
拍下房产之后，发现房屋时被“占有”的是法拍房交易后无法清场的最重要原因，有的法院在执行中，要负责清场并交付，而不少法院只负责协助办理过户手续，并不负责房屋清场交付。所以拍卖之前首先需要了解房子是空置的、是被执行人居住、还是涉案债权人或者案外人居住，以防引来不必要的纠纷。
法中拍拍专做房产过户
要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。
法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押，如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。
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