2020法考客观题每日一练【经济法】-不定项选择题【2.19】
一、不定项选择题
甲房地产公司与乙国有工业公司签订《合作协议》，在乙公司原有的仓库用地上开发商品房。双方约定，共同成立“玫园置业有限公司”(以下简称“玫园公司”)。甲公司投入开发资金，乙公司负责将该土地上原有的划拨土地使用权转变为出让土地使用权，然后将出让土地使用权作为出资投入玫园公司。
玫园公司与丙劳务派遣公司签订协议，由其派遣王某到玫园公司担任保洁员。不久，甲、乙产生纠纷，经营停顿。玫园公司以签订派遣协议时所依据的客观情况发生重大变化为由，将王某退回丙公司，丙公司遂以此为由解除王某的劳动合同。
根据上述材料，请回答第1～3题：
1.关于该土地使用权由划拨转为出让，下列说法正确的是：(2012/一/92)
A.将划拨土地使用权转为出让土地使用权后再行转让属于土地投机，为法律所禁止
B.乙公司应当先将划拨土地使用权转让给玫园公司，然后由后者向政府申请办理土地使用权出让合同
C.该土地使用权由划拨转为出让，应当报有批准权的政府审批，经批准后方可办理土地使用权出让手续
D.如乙公司取得该地块的出让土地使用权，则只能自己进行开发，不能与他人合作开发
2.关于甲、乙双方签订的《合作协议》的性质，下列选项正确的是：(2012/一/93)
A.房地产开发合同
B.房地产转让合同
C.土地使用权转让合同
D.国有资产合作经营合同
3.开发期间，由于政府实施商品房限购政策，甲公司因其已开发项目滞销而陷于财务困境，致玫园公司经营陷于停顿，甲乙双方发生纠纷，乙公司主张合同无效。下列理由依法不能成立的是：(2012/一/94)
A.该合同为乙公司前任经理所签订，现该经理已被撤换
B.签订合同时，该土地还是划拨土地使用权
C.根据《合作协议》，乙公司仅享有玫园公司40%的股份，现在因该地段新建地铁导致地价上涨，乙公司所占股份偏低，属于国有资产流失
D.乙公司无房地产开发资格，无权参与房地产开发
参考答案
1.【考点】国有土地使用权(划拨土地使用权);房地产交易制度(房地产转让)
【答案】C。解析：《城市房地产管理法》第二十八条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。A、D两项错误，不当选。
《城市房地产管理法》第四十条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。本题中双方约定乙公司将划拨土地使用权转为出让土地使用权后，以出让土地使用权作为出资，意味着乙公司须自己向有批准权的人民政府申请，经批准后办理出让手续，将出让土地使用权转移给玫园公司，而不是直接将划拨土地使用权转移给玫园公司。B项错误，不当选。C项正确，当选。
故本题选C。
2.【考点】房地产开发制度
【答案】A。解析：《城市房地产管理法》第二条第三款规定，“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”。《城市房地产管理法》第三十七条规定，“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第一款规定，“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与”。
本题中甲、乙双方签订《合作协议》，目的是在乙原有的仓库用地上开发商品房用以营利，而不是为了将乙原来享有的土地使用权转让给甲，也不是为了将乙原有的仓库及土地使用权转让给甲，即合同的目的在于开发，不在于转让，所以该协议是典型的房地产开发合同，不是房地产转让合同和土地使用权转让合同。A项正确，当选。B、C两项错误，不当选。
甲、乙合作的目的是营利，不是国有资产的经营，所以该合同不属于国有资产合作经营合同(实际上，国有资产合作经营是一个非常宽泛的概念，难以定性为一种独立的合同类型)。D项错误，不当选。
故本题选A。
3.【考点】房地产开发制度
【答案】ABCD。解析：《民法总则》第六十一条第二款规定，“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”。本题中《合作协议》由乙公司前任经理签订，如果该经理当时是法定代表人，法定代表人的行为即为乙公司的行为，如果该经理不是法定代表人，而是乙公司委托的代理人，乙公司仍应承受该经理签约行为产生的法律后果。因此，不论该经理是法定代表人还是委托代理人，其以乙公司名义签订的合同均直接约束乙公司，合同生效后，该经理被撤换的事实对合同效力不产生任何影响。A项错误，当选。
根据对第14题的分析可知，划拨土地使用权可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。B项错误，当选。
只要签订《合作协议》时，乙公司享有的土地使用权作价合理，就不存在国有资产流失问题。协议签订后，由于其他原因导致地价上涨或下降都属于正常的商业风险，乙公司不能主张国有资产流失。C项错误，当选。
乙公司和甲公司的合作形式是成立一家独立的公司进行房地产开发，只要新成立的公司具有房地产开发资格即可，乙公司和甲公司作为股东，不需要具有房地产开发资格。D项错误，当选。
