Question

二手房问题

情况：我母亲原来有2套房产，一套是我舅舅的，一套是自己的，2套房产均是我母亲的名字，现在2套房产都已在2010年3月卖出。在2010年6月的时候我母亲重新按揭了一套新房，首付了30%的房款，但是房贷迟迟没有下来，等到现在国家二手房政策出台后，才给我母亲通知说她已经有2套房产，现在购房是第三套，银行不给批贷款，说要让我们付60%的首付和高额的利息。

想请有关专业人士帮忙回答下：卖出后的房产是也作为是拥有的房产吗？开发商这样做是符合国家二手房文件吗？母亲贷款买房是政策出台之前的事情。另外还有没有其他的办法

高分悬赏，谢谢！
以前那2套房产都不是贷款买的房。等于说我母亲从来没有银行贷款记录

Answer 1

　　楼主您好
　　首先帮您整理下法律关系吧，开发商把房子卖给您，您这边需要付款，但是钱不够，所以您找银行贷款。但是您没有抵押物，而开发商同意配合，提供担保以他们将要出售给您的房屋作为抵押，向银行贷款。所以您跟开发商之间是买卖关系，他给您房子，您给他钱，至于钱怎么付，那是您的事情，而您按揭付款，是您跟银行之间的贷款合同的关系，您跟银行申请贷款，银行是否肯贷款给您，那是您跟银行之间的关系。不知道这么说您明白了吗？
　　其次：看您的介绍，你在实际操作当中，也有误解，当然这里面多半是开发商的问题。您2010年6月份按揭购买的这套房子，我估计当时是您在开发商那签订了《购房合同》《贷款合同》，所以您认为已经办完手续了。其实您办理的应该是内资银行，一般内资银行都是先签后审，也就是您先签完合同，然后交由银行审核（通俗点说：您跟开发商签了买卖合同，同时向银行借钱，付房款，但银行不会当场答应您，需要审核下），所以您当时签订的贷款合同因银行未盖章，所以还未生效，简单讲就是您的贷款手续当时还未办完，现在银行才把审核结果通过开发商反馈给您。
　　当然这么长时间银行未完成审核，有三种可能1、您的资料提交不齐全，这种可能性不大，否则银行或开发商早就催您了，2、开发商资料不齐全，导致银行未能进行审批，这种可能性较大。3、银行办事效率低，未进行审核，拖到现在了。不管是哪种您现在都比较被动，您跟开发商签的合同一般是贷款不足申请额度，您需要现金补足。也就是银行不借钱给您，您就需要自己想办法了。
　　这事您要追究他们责任，也蛮难的，最多就是从道德上谴责他们了（除非您能证明他们在明知您无法贷款的情况下让你们签订合同，您签订合同存在重大误解，可以主张解除合同）。虽然您可以试一试，1、为什么6月份签的贷款合同，到现在才有消息，这是什么原因谁的责任？2、现在属于政策变化，导致无法付钱，属于不可抗力，要求解除合同，开发商你也不能算我违约（这个比较勉强）。跟开发商沟通不要表达出自己不想买的意思，要不对自己很不利。所以您现在的问题，主要是跟银行沟通如何能贷出款来。
　　再次：目前银行贷款政策，现在国家抑制炒房，所以银监会控制贷款，对于2套房首付6成，3套不让贷款，这个2套各个地方有不同解读，北京现在是认房又认贷，有过房子的不论是否贷款都算，所以不少都蛮难贷款了，像您这种情况的能给您贷款也算是不错了。这个具体情况您需要跟当地贷款银行确认，您的情况是否属于当地的规定。通俗说就是银行是否肯借钱给您，是银行说了算，而不是开发商说了算。
　　最后：给您的建议：1、争取跟银行沟通，提供您母亲名下两套房屋都已售出证明，证明自己现在没有房子，应该按照首套贷款来做，看是否能够争取到，这样比较省事。2、跟开发商沟通，将购房人变成您或您家里符合首套贷款资质的人，开发商需要配合的就是撤销您母亲的网签，然后跟您指定的人重新签订网签合同，以这个人名义再办理贷款。3、接受银行现在的贷款条件。
　　总的来说，您现在挺被动的，希望对您能有所帮助！祝顺利！

Answer 2

不知道您这个情况是哪一个地区的，因为每一个地区详细的贷款政策不是很一样，建议您找到你们当地房产交易中心的电话，电话咨询下最新的房产政策，看看您们买房子是按照贷款，还是按照住房套数，如果你母亲的房子已经在2010年3月份办理完过户，手续已经全部办理完毕了，如果过去这两套房子有贷款的话，那么银行政策可能认为您贷过二次款，就认定为三套房，最省力的办法是先明白你们当地的购房政策是什么，然后现在银行的最新的贷款政策，然后再去交易中心拿你母亲的身份证，让你母亲去查下您的房产信息的档案，过去已卖的2套房屋，如果确实过户完成，应该在您母亲的名下是不会查出来了。

Answer 3

过两年那套房屋交易记录没了 就可以在买了吧 当然我只是从两限房和经济适用房的政策去理解 为了防止投机倒把

Answer 4

按正常的来说还是可以做首次的，可以还是地方一一样吧