二手房交易增值税和个人所得税
展开全部
一、二手房交易增值税和个人所得税
国税发[2006]108号规定：《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照财产转让所得项目缴纳个人所得税。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。适用20%的比例税率。本条规定自2006年8月1日起执行。
(一)怎样确定收入额?
国税发[2006]108号第一条规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。
(二)怎样计算个人所得税应纳税所得额?
国税发[2006]108号第二条规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。?
(三)房屋原值如何确定??
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。?
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。?
3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。?
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。?
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。?
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。?
5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定，其原值分别为：?
(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;?
(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;?
(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额;?
(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。?
(四)转让住房过程中缴纳的税金是指哪些税?
纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。?
(五)合理费用是指哪些?
纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。?
1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：?
(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;
(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。?
2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。?
3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
(六)核定征收是如何征收的?
国税发[2006]108号规定如下：
(一)、纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，可按缴纳契税确认的计税收入额作为个人所得税计税的转让收入额。
(二)、由于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，导致地税机关不能正确计算纳税人房屋原值和应纳税额的，可对其实行核定征税。根据我省目前二手房市场发展的实际情况，我省核定征收比例暂按1%执行。
二、什么是二手房?
答：二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房或单位自建住房及房改房，在办完产权后，在二级市场上合法交易买卖的住房。它是房地产产权交易二级市场的俗称。经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。
三、什么叫住房、普通住房、非普通住房?
答：个人购买用于居住的房屋叫住房，用于生产经营的房屋叫非住房。住房包括普通住房、非普通住房，我省对普通住房规定以下标准：
江苏省建设厅、发展改革委、财政厅、国土资源厅、人行南京分行、物价局、地税局、江苏银监局八部门联合出台的《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》明确指出：
(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上，
(2)单套建筑面积在120平方米以下，江苏省将单套建筑面积向上最大浮动了20%，将普通住房的单套建筑面积定义为144平方米以下，
(3)实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下(江苏省向上浮动比例不超过20%)。
住房平均交易价格，是指：报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。
以上条件只要其中有一个不符合，就不是普通住房，超过此标准的即非普通住房。
四、二手房交易涉及的契税
1、什么是契税?
契税是指在土地、房屋权属转移时,国家按照当事人双方签订合同契约,以及所确定价格的一定比例,向承受权属者一次性征收的一种行为税。
2、契税的纳税义务人是哪些?
《》第一条的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
具体包括：
(1)企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织;
(2)个体经营者、城乡居民个人及其他自然人;
(3)港澳居民、华侨和台湾同胞;
(4)外商投资企业、外国企业、外国驻华机构和外国公民。
3、契税的征收对象包括哪些?
以下列方式转移土地、房屋的行为;
1、国有土地使用权出让;
2、土地使用权转让，包括出售、赠与、交换;
3、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。
4、契税的税率是怎样规定的?
根据《》和《江苏省实施办法》规定：凡1997年10月1日前发生房屋权属转移行为的契税税率为6%;1997年10月1日以后发生的土地、房屋权属转移行为，契税税率为4%;个人于1999年8月1日以后购买自住普通住宅的契税税率暂减为2%征收，其它房屋转移行为的税率为4%。
5、二手房交易涉及缴纳契税的计税依据如何确定?
(1)、房屋买卖。为成交价格;成交价格为土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定，
(2)、房屋赠与。即房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。由契税征收机关参照房屋买卖的，市场价格核定。
(3)、房屋交换。即房屋所有者之司相互交换房屋的行为。
房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
6、个人继承不动产是否征收契税?
国税函[2004]1036号规定：对于《》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
国税发[2006]144号规定：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，
五、二手房交易过程中如何缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加?
根据财税[2006]75号规定：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
六、二手房交易涉及的土地增值税
1、什么是土地增值税?
土地增值税是对在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为纳税人，以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。
2、哪些是土地增值税的纳税人?
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
这里所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关、其他组织及外商独资企业、外国企业和外国驻华机构等;个人是指个体经营者、中国公民、港澳台同胞、海外华侨、外国公民等各类自然人。
3、土地增值税是怎么计算的?
按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数计算，具体公式如下：
土地增值税未超过扣除项目金额50%的
土地增值税=增值额×30%
土地增值税超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税=增值额×40%-扣除项目金额×5%
土地增值税超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地增值税=增值额×50%-扣除项目金额×15%
土地增值税超过扣除项目金额200%的
土地增值税=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数
3、个人转让住宅如何缴纳土地增值税?
(1)对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。
(2)个人转让非普通住宅，经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。
(3)个人转让非普通住宅需征税的，可按以下三种方法之一计算缴纳土地增值税：(1)提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税，财税[2006]21号规定：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，但不得作为加计5%的基数;(2)可由政府批准设立，国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税;(3)既没有评估价格，又不能提供购房发票的，别墅、度假村按转让收入的1.5%计征土地增值税，其他类非普通住宅按转让收入的1%计征土地增值税。
4、对单位转让旧房如何缴纳土地增值税?
单位转让旧房及建筑物，可按以下三种方法之一计算缴纳土地增值税：(1)单位转让旧房及建筑物提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税;(2)可委托由政府批准设立，国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构，按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税;(3)单位转让旧房及建筑物既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的90%作为扣除项目金额计征土地增值税，即征收率为3%。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国个人所得税法》第六条应纳税所得额的计算：(一)居民个人的综合所得，以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额，为应纳税所得额。(二)非居民个人的工资、薪金所得，以每月收入额减除费用五千元后的余额为应纳税所得额;劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得，以每次收入额为应纳税所得额。(三)经营所得，以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额，为应纳税所得额。(四)财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。(五)财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。(六)利息、股息、红利所得和偶然所得，以每次收入额为应纳税所得额。劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得以收入减除百分之二十的费用后的余额为收入额。稿酬所得的收入额减按百分之七十计算。个人将其所得对教育、扶贫、济困等公益慈善事业进行捐赠，捐赠额未超过纳税人申报的应纳税所得额百分之三十的部分，可以从其应纳税所得额中扣除;国务院规定对公益慈善事业捐赠实行全额税前扣除的，从其规定。本条第一款第一项规定的专项扣除，包括居民个人按照国家规定的范围和标准缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险等社会保险费和住房公积金等;专项附加扣除，包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出，具体范围、标准和实施步骤由国务院确定，并报全国人民代表大会常务委员会备案。《中华人民共和国契税暂行条例》第三条契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
国税发[2006]108号规定：《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照财产转让所得项目缴纳个人所得税。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。适用20%的比例税率。本条规定自2006年8月1日起执行。
(一)怎样确定收入额?
国税发[2006]108号第一条规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。
(二)怎样计算个人所得税应纳税所得额?
国税发[2006]108号第二条规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。?
(三)房屋原值如何确定??
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。?
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。?
3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。?
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。?
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。?
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。?
5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定，其原值分别为：?
(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;?
(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;?
(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额;?
(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。?
(四)转让住房过程中缴纳的税金是指哪些税?
纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。?
(五)合理费用是指哪些?
纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。?
1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：?
(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;
(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。?
2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。?
3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
(六)核定征收是如何征收的?
国税发[2006]108号规定如下：
(一)、纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，可按缴纳契税确认的计税收入额作为个人所得税计税的转让收入额。
(二)、由于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，导致地税机关不能正确计算纳税人房屋原值和应纳税额的，可对其实行核定征税。根据我省目前二手房市场发展的实际情况，我省核定征收比例暂按1%执行。
二、什么是二手房?
答：二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房或单位自建住房及房改房，在办完产权后，在二级市场上合法交易买卖的住房。它是房地产产权交易二级市场的俗称。经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。
三、什么叫住房、普通住房、非普通住房?
答：个人购买用于居住的房屋叫住房，用于生产经营的房屋叫非住房。住房包括普通住房、非普通住房，我省对普通住房规定以下标准：
江苏省建设厅、发展改革委、财政厅、国土资源厅、人行南京分行、物价局、地税局、江苏银监局八部门联合出台的《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》明确指出：
(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上，
(2)单套建筑面积在120平方米以下，江苏省将单套建筑面积向上最大浮动了20%，将普通住房的单套建筑面积定义为144平方米以下，
(3)实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下(江苏省向上浮动比例不超过20%)。
住房平均交易价格，是指：报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。
以上条件只要其中有一个不符合，就不是普通住房，超过此标准的即非普通住房。
四、二手房交易涉及的契税
1、什么是契税?
契税是指在土地、房屋权属转移时,国家按照当事人双方签订合同契约,以及所确定价格的一定比例,向承受权属者一次性征收的一种行为税。
2、契税的纳税义务人是哪些?
《》第一条的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
具体包括：
(1)企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织;
(2)个体经营者、城乡居民个人及其他自然人;
(3)港澳居民、华侨和台湾同胞;
(4)外商投资企业、外国企业、外国驻华机构和外国公民。
3、契税的征收对象包括哪些?
以下列方式转移土地、房屋的行为;
1、国有土地使用权出让;
2、土地使用权转让，包括出售、赠与、交换;
3、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。
4、契税的税率是怎样规定的?
根据《》和《江苏省实施办法》规定：凡1997年10月1日前发生房屋权属转移行为的契税税率为6%;1997年10月1日以后发生的土地、房屋权属转移行为，契税税率为4%;个人于1999年8月1日以后购买自住普通住宅的契税税率暂减为2%征收，其它房屋转移行为的税率为4%。
5、二手房交易涉及缴纳契税的计税依据如何确定?
(1)、房屋买卖。为成交价格;成交价格为土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定，
(2)、房屋赠与。即房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。由契税征收机关参照房屋买卖的，市场价格核定。
(3)、房屋交换。即房屋所有者之司相互交换房屋的行为。
房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
6、个人继承不动产是否征收契税?
国税函[2004]1036号规定：对于《》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
国税发[2006]144号规定：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，
五、二手房交易过程中如何缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加?
根据财税[2006]75号规定：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
六、二手房交易涉及的土地增值税
1、什么是土地增值税?
土地增值税是对在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为纳税人，以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。
2、哪些是土地增值税的纳税人?
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
这里所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关、其他组织及外商独资企业、外国企业和外国驻华机构等;个人是指个体经营者、中国公民、港澳台同胞、海外华侨、外国公民等各类自然人。
3、土地增值税是怎么计算的?
按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数计算，具体公式如下：
土地增值税未超过扣除项目金额50%的
土地增值税=增值额×30%
土地增值税超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税=增值额×40%-扣除项目金额×5%
土地增值税超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地增值税=增值额×50%-扣除项目金额×15%
土地增值税超过扣除项目金额200%的
土地增值税=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数
3、个人转让住宅如何缴纳土地增值税?
(1)对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。
(2)个人转让非普通住宅，经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。
(3)个人转让非普通住宅需征税的，可按以下三种方法之一计算缴纳土地增值税：(1)提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税，财税[2006]21号规定：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，但不得作为加计5%的基数;(2)可由政府批准设立，国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税;(3)既没有评估价格，又不能提供购房发票的，别墅、度假村按转让收入的1.5%计征土地增值税，其他类非普通住宅按转让收入的1%计征土地增值税。
4、对单位转让旧房如何缴纳土地增值税?
单位转让旧房及建筑物，可按以下三种方法之一计算缴纳土地增值税：(1)单位转让旧房及建筑物提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税;(2)可委托由政府批准设立，国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构，按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税;(3)单位转让旧房及建筑物既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的90%作为扣除项目金额计征土地增值税，即征收率为3%。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国个人所得税法》第六条应纳税所得额的计算：(一)居民个人的综合所得，以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额，为应纳税所得额。(二)非居民个人的工资、薪金所得，以每月收入额减除费用五千元后的余额为应纳税所得额;劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得，以每次收入额为应纳税所得额。(三)经营所得，以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额，为应纳税所得额。(四)财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。(五)财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。(六)利息、股息、红利所得和偶然所得，以每次收入额为应纳税所得额。劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得以收入减除百分之二十的费用后的余额为收入额。稿酬所得的收入额减按百分之七十计算。个人将其所得对教育、扶贫、济困等公益慈善事业进行捐赠，捐赠额未超过纳税人申报的应纳税所得额百分之三十的部分，可以从其应纳税所得额中扣除;国务院规定对公益慈善事业捐赠实行全额税前扣除的，从其规定。本条第一款第一项规定的专项扣除，包括居民个人按照国家规定的范围和标准缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险等社会保险费和住房公积金等;专项附加扣除，包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出，具体范围、标准和实施步骤由国务院确定，并报全国人民代表大会常务委员会备案。《中华人民共和国契税暂行条例》第三条契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
收起
