Question

房屋买卖法律问题？

当时买房时尾款晚交了半年左右违约了，但是当时打尾款时开发商也没拒收尾款，现在已经过了一年的合同解除权，由于对物业不满投诉了几回开发商现在以我当时违约为由要求我退房，如果我不退房就不给我办理门禁不让进小区怎么办？求支招，谢谢！如果起诉开放商胜诉几率多大大吗？

Answer 1

1、定金：根据合同法和担保法规定，一方违约的，收受定金方双倍返还，给付定金方违约的无权要求返还。
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
2、房屋被转卖给第三人的法律后果：
a拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
b商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人：导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（如果商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的情形，也同时适用本条）
3、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
5、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

追问

解除合同权期限为1年单方违约守约方一年内可以要求违约方解除合同但是一年没行使解除权是不是解除权就消灭了，即便对方有违约不能解除合同了？只不过守约方可以起诉违约方要求违约金赔偿？现在物业事开发商自己家的开发商要求我退房我不退房不给我办理门禁不让我进小区我该怎么办？

Answer 2

你说的这个问题，属于不动产交易纠纷范畴。

我的看法如下——

1、“买房时尾款晚交了半年左右违约了，但是当时打尾款时开发商也没拒收尾款”——既然按照合同约定，已经延迟交款违约，但开发商并没有提出异议，也没有告知你违约事宜，按照我们一般的常识来推论，就是开发商的一种“默示”，即同意你延迟交款。

2、“已经过了一年的合同解除权期限，开发商才提起违约事宜，要求退房”——这个简直就是混账的做法！交款当时开发商没有提出异议，过了一年的解除权利期限，才来提及自己的权利，难道不晚了么？？黄花菜都凉了！房款两清，合同已经备案，不动产权利已经成立，凭什么退房？！

3、如果物业公司不是业主委员会聘任的，那么，可以通过业主委员会直接将他们赶走！

4、敢于不给你办理门禁卡以及其他事项的，保留好证据，先协商，后告知，如果一意孤行，那就只有法庭上见了！

你问“胜诉的可能性是否很大”。我个人认为，如果证据齐全，几乎可以认为必胜！

上述看法，供你参考。

Answer 3

房屋买卖这个法律问题，包括的面可多了。但是当你房屋接触到买卖的时候，你要签好最基础的一个买卖合同。现在都是用那个。去房屋中介，他把一切事情归法律的问题都给你们办好了，现在挺省事儿的，由他们代劳给他们点钱，他们把事情全办好了。这几天我家就卖了一套房子，都通过中介。一个多月之后，什么手续都下来了，房款也到手了。而且还有法律保障，我觉得还是，通过一个第三方就是房屋买卖那个中介。最好了。房屋买卖这个问题，其实要说简单也简单，除非那些家庭房产有纠纷的，但是你这些事儿，涉及到房屋买卖的话你就得弄明白点，要不然后期会有麻烦，涉及到法律问题，买的时候你就要问这个房产有没有争议，这是前提。

Answer 4

买房尾款晚交半年违约了，那么说明在购房合同中有关于房款交付的违约定义和承担违约责任的约定。即使你补缴尾款时开发商没有提及违约责任的问题，在追诉期内，开发商仍有权追究你的违约责任。但是，所追究的仅仅是合同中约定的关于尾款支付违约的责任，不涉及其他合同条款的执行。所以说，合同约定支付尾款违约的罚则没有退房的约定，开发商的要求是不合法的。另外，物业公司实际上是全体业主通过业主委员会雇佣的服务方，应该对业主负责。只是在交房期间没有成立业主委员会的条件下，可以由开发商指定代理物业业务，因此，物业公司对开发商没有强制隶属和利益关系，开发商长期控制物业或强行微派物业都是违法的。就你目前的情况来说 ，起诉开发商和物业公司有很大胜算，但是要准备违约金的应对措施。

追问

合同约定超过40日开发商有权解除合同，但是现在已经超过一年开发商没追究没有行使他的权利是不是现在开发商的解除合同权已经消灭了？就解除不了了？他现在要求我退房不退不给办理门禁不让进小区该着我起诉他了是吧？

追答

首先，购房合同纠纷与你进入小区是两个独立事件，在没有合同判决而且你拥有产权的情况下，拒绝你进入小区是侵犯了你合法权益，并且物业公司无权拒绝给你办理出入证，可以报警或起诉物业和开发商。另外，一般来说，违约责任应该是约束双方并且罚则基本对等，本合同中对业主违约责任的约定，应该属于显失公平条款。根据法律规定，以显失公平条款要求终止合同，应该在合同签订起一年内执行。交纳尾款时候你已经违约，但是开发商没有即时追究违约责任而是采取合同继续执行的态度，而且根据描述应该已经交房且过去一年，意味着开发商默许放弃追责并且已经办理房产手续，继续执行合同，那么过后再以约定解除合同的约定追责，违背上述规定，还有，好像现行法律对合同反向执行有规定，不支持或者支持条件严格，这个比较冷门，记不清了，建议找专业律师咨询一下。

追问

他现在逼着我退房不退房不给办理门禁不让进小区，我给他说你当时没有说解除合同一年后再提出解除合同已经超过解除权了，他说没事，可以不退房他们还有别的办法不知道他们会用什么办法逼着我退房，房产证还没下来房产已经属于我了吗？网签购房合同后是不是就属于我的房产了？

追答

网签实际上就等于确认产权了，因还不具备办理房产证的条件，就以备案的形式在房管部门确认，就是说产权已经归你，但是因为各种限制条件，你还不能完全享有其权益。至于你说的其他，已经不是在法律层次上的问题了。

Answer 5

你好，如果房款已结清，就可不必理会开发商，可起诉开发商。因为小区物业投诉与你尾款晚交清是两码事。不过你要想一想，投诉物业问题与开发商有何关联，是否它们是同一公司。你现在有理，先协商再起诉。

追问

物业和开发商是一家的，他让我回去表个态，估计让我签个保证书因为我之前在业主群里说成立业主委员会的事来，这是不是没有错吧这是业主的权利

追答

你好，只要不违法，先签了吧。等确认门禁拿到后，业主身份确定。就可以再重新维权。

只要有理，就管用。