中国房地产市场现状？
伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。
房地产行业虽蒸蒸日上 但增速有所放缓
——总体地价增速放缓
在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》;《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。
总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升;其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。
根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。
《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整;热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。
——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速
从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%;2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。
——商品房销售金额和面积逐年上升
伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%;2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。
2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓;甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。
——中国已进入“万元”时代
前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%;在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。
从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。
近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。
——供给端增速放缓
2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。
受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。
2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平;2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%;2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。
2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%;2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。
——房地产市场依旧是卖方市场
2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%.由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。
——2019全年500强全口径销售金额6080亿元
由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。
从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降;华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。
“十四五”时期 住房拐点将来临
2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。
根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右;第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高;第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右;第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大;第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。
此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。
从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二线城市;经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。
—— 更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》
1、全国房地产市场行业发展情况分析
房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。
市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：
第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；
第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；
第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。
普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。
房地产按照功能划分，有三大类别：住宅地产、商业地产、工业地产。
1、住宅地产，所建房屋的用途，是用作住宅或以住宅为主。
比如我国绝大多数小区的房子，业主都将起用来居住。
2、商业地产，房屋作为商业用途的地产项目，故又名做商铺地产。
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
这类地产主要包括商场、酒店、写字楼等。
3、工业地产。
所建就建筑物，用于工业生产功能为主的工业地产项目。这类地产项目主要包括工业园、产业园等。
拓展资料
除了地产项目的用途不同外，住宅地产、工业地产、商业地产的区别之一，是产权期限不同。
住宅地产、工业用地产权为50年，商业用地为40年。
另外，工业地产的地段，一般都是比较偏僻的地方。住宅和商业地产，尤其是商业地产，会选择人流量大、交通便利的市中心。
参考资料：百度百科词条《商业地产》
