Question

二手房房主在国外委托国内家人代理出售，这里面都有那些风险和应有的步骤？

该房屋因为是按揭购房现在房产证在银行做抵押只有房产证复印件，同时委托人出具了大使馆的委托证明（怎样确认委托证明是真实有效的），委托人还出具了购房合同，购房票据，从房东购房起至今的各种费用收据（大修，契税，等...）。
房东为夫妻二人，委托男方亲戚代理卖房相关事物。
委托人通过中介公司出售此房屋。
大概情况就是这些，还请大大们帮帮忙，能说说确切的步骤和风险。对于我补充的情况有那些错误或者不足的地方还请大大们好好讲讲！！！
我就只有真么多分了，没办法给更高的了，还请大大们海涵那！

Answer 1

一、请你联系卖方带齐一切必要的材料一同去你所在地区的公证处，请公证处出具一份房主夫妻双方委托男房主亲戚出售房屋的委托书，
二、你们在银行办理房屋转按揭手续，就是按揭贷款以后由你来还，房屋名字过户到你的名下。
具体流程是：
1、首先你连同被委托人（就是南男房主的亲戚）到银行出具委托书在内的各种文件以及身份证明，申请办理房屋按揭转按揭手续。银行受理后，会让你开设资金托管账户，你要把与卖家商定的预付款存进此账户，（此账户是被冻结的，只能存，不能取。）银行工作人员在此之后会告诉你回家耐心等待申请批复（大概3—5天）
2、银行通知你办理转按揭手续，你连同被委托人一起到银行当面签署各种合同文本，（过程大概2小时）最后银行会为你们双方出具一份加盖银行公章的文件。
3、拿到这个文件后你们双方到房管局办理过户手续（具体为：注销抵押登记，过户，拿到带有你姓名的房产证，办理新房产证的抵押登记手续，拿到房产他项权证。
4、你带上在房产他项权证在内的各种文件和证件到银行去办理按揭贷款手续，最后申请下来的贷款存进原来那个资金托管账户，至此你已经存入所有房款了，然后被委托人提供他认可的账户，通过转账你的资金托管账户内的房款全部存入被委托人出提供的账户内。
至此，贷款流程已经办完，你开始每月偿还贷款，或者可以选择一次性清偿按揭贷款。
三、最后与被委托人一起去办理房屋交接手续，例如水、电、气、闭、暖、网，以及物业、户口迁移等。
大致就是这样，但有一点，如果贷款银行没有转按揭贷款流程，那么很抱歉你不能够买这个房子了，呵呵~
希望我的回答对你有所帮助。

Answer 2

有产权证的过户情况：1房东需要土地证，契证，产权证，身份证，婚姻证明。
2委托公证，现在卖房给你的是原房东的委托人，他可以和你办理一些过户手续。但是产权上的名字是原房东的，就必须由他签字，产权证才能把名字改为你的。

Answer 3

风险的规避很简单，首先你去做下该房屋的产权调查，确认真实房东的姓名，面积，产证编号等信息，确认该物业是否存在别的抵押和查封情况等。签订买卖合同时，首付款必须用于还贷款。你办理贷款和房东办理还贷是同步进行的。存在一点的疑问就是产证应该在房东这里，抵押证在银行。真想确认公证的真伪，就打电话去大使馆去确认一下，上面都有编号和公证人的。用点电话费还是值得的。

追问

你说的做房屋产权调查是不是就是中介公司口中所说的“核档”（中介公司说只要能核档成功，这个房屋的产权就没有任何问题）
我没有见到房产证只是见到了房产证的复印件，并不知道有什么抵押证。
我是一次性付款，中介公司让我在签订定金合同后缴纳2万元做定金并且签署3方定金协议，在过户当天先给房东打一部分房款（委托人用这部分钱还尾款）正式签署房屋买卖合同，在过完户之后将剩下的尾款打到委托人帐号内。

追答

不是这样的，你要调查的是真实房东的姓名，和房子抵押贷款的信息是都可以查到的。我说的是他项权利证明，是在银行的。不是说房产证的原件在银行。房产证没什么用的，丢了可以去补办的。哪个中介说过户的时候打款的啊？过户的前提是该房子要把抵押结清。（除非贷款已经结清）中介公司有品牌吗？你可以把这笔前走中介公司的帐，或者通过房产局做资金监管。