Question

物权法简题答案

Answer 1

一、 简述不动产登记制度
答：不动产登记是指权利人申请国家职能部门，将有关不动产物权及其变动事项，记载于不动产登记簿的事实。
在我国，物权法制度规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，确定了国家对不动产实行统一登记制度。确立了我国不动产登记的种类有初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、回复登记和涂销登记等具体形式。
在我国不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。登记的公示力指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。登记的形成力为登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。即不动产物权因法律行为得丧变更时，只有经依法登记，才能发生物权变动的效果，不经登记，法律不认可该物权变动。而登记的推定力指权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。
我国物权法还确定了不动产登记过错法律责任规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。而国家机构因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。在异议登记不当，造成权利人损害时，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
二、简述不动产的几种登记制度.
答:不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。 近、现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。
1、契据登记制度指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。以法、日、意、美国多数州也采行此制。契据登记制度，不动产物权变动并不以登记为生效要件，只要当事人意思表示一致，订立契约，就能发生物权变动的效力。登记机关登记时仅根据法律规定应当提交的有关契据所载内容予以登记，对契据内容是否真实、是否有瑕疵等均不作实质性审查，因而该种登记不具有公信力，仅具有对抗第三人的效力。
2、权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及我国台湾地区所采用。根据权利登记制度，任何基于法律行为的不动产物权变动都必须登记，如果当事人仅仅只是达成了物权变动的合意，而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不仅不产生公信力，而且也不产生物权变动的法律效果。
3、托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书，确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。澳大利亚、英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾等国以及美国的加利福尼亚、马萨诸塞等十余州也采用此制度。根据托伦斯登记制度，在初次登记不动产时，登记机关按照一定的程序确定不动产的权利状态，制成地券。转让不动产时，当事人之间作成让与证书，连同地券一起交给登记机关。经登记机关审查后，在登记簿上记载权利的转移。对于受让人则交付新地券，或在原地券上记载权利的移转，从而使第三人能够从该地券上明确不动产的权属状态。
上述三种不动产登记模式各具特色。契据登记制度与法国、日本的物权变动债权意思主义相适应，物权交易仅凭双方当事人独立的意思表示即能发生实际的物权变动，实现了“人之意思尊重”的社会理想，保障了交易迅捷。但有害交易安全。
权利登记制度与托伦斯登记制度，克服了契据登记制度存在的不足。登记具有公信力，使信赖登记的善意第三人的利益得到了彻底的保护，从而有效地保护了交易安全，使当事人之间的物权变动关系与对第三人的公示关系明确化，物权变动的时期也得以明确，物权交易关系变得透明。但物权交易的手续复杂化，不具有契据登记制度下交易的便捷性。

三、担保物权与用益物权的区别。
答：担保物权与用益物权都是物权，都是物权法中的他物权。但，担保物权是指为担保债权的实现而设立的他物权，用益物权是指以标的物的使用和收益为目的而设立的他物权，二者又有着质的区别：
首先，二者设立的目的不同。担保物权设立的目的是为了使主债权得以实现。用益物权设立的目的在于实现物的使用价值。
其次，二者的权利性质不同。担保物权多为具有从属性的从权利中，因主债的设立而设立。而用益物权多为具有独立性的主权利。
第三，标的物不同。担保物权的标的物可为动产，不动产或者权利，但，用益物权的标的物主要为不动产。
第四，客体价值形态的变化的影响不同。担保物权客体价值形态的变化对于担保物权不产生影响。但，用益物权客体的价值形态变化对权利有直接影响。

四、 简述抵押的财产范围。
答：在我国，抵押的财产大体可以是动产、不动产或者权利。但多为不动产。这种财产大都具有价值功能，可以变卖为价金而优先受偿。依物权法规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：1、建筑物和其他土地附着物；以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。2、建设用地使用权；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4、生产设备、原材料、半成品、产品；在此，经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；6、交通运输工具；7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。而我国物权法还规定下列财产不得抵押：1、土地所有权；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；5、依法被查封、扣押、监管的财产；6、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。7、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
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五、抵押合同与抵押登记。
答：抵押合同是抵押权人与抵押人签订的担保性质的合同。抵押人以一定的财物向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿。抵押登记就是法定登记机关对抵押物已抵押的情况进行登记公示，以取得具有公信力的法定外部表现形式的方法，分为抵押登记和注销抵押登记。
现实中，为确保债权人及时实现债权，在大多的情况下，债权债务人通过订立抵押合同或设置抵押条款的方式来保证主债权得以实现。抵押合同就是以确保主合同得以履行的的从合同，在抵押合同中设置的从债权——抵押权，主要是为了主合同的主债权实现而设置的。抵押人以自己处分的一定的财物向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿。在抵押合同中，依合同法或者债法调整的抵押权，其性质为请求性质的债权，是一种从债权。通常抵押合同签订以后，抵押人依抵押合同的规定，提供以自己处分的一定的财物，这种行为从债的角度看是抵押人履约行为，但从物权的角度看，实际则是物权的设权行为，依抵押合同，抵押人提供的抵押财产大多是不动产，也有可能是大宗的动产。对不动产抵押人提供抵押财产进行抵押登记，办理登记后，抵押人与抵押权人之间基于抵押财产即可成立为物权关系，此时，抵押财产上，就有了一个称之为抵押权的从物权。而那些大宗的动产（如车船飞机等等），却规定动产物权登记后，具有对抗善意第三人的效力。抵押所登记的适用物权法调整。

五、 抵押与质押的区别
抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债权人于债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产变价并优先受偿的担保物权。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
质押也是担保方式之一，指债权人与债务人或债务人提供的第三人以协商订立书面合同的方式，移转债务人或者债务人提供的第三人的动产或权利的占有，在债务人不履行债务时，债权人有权以该财产价款优先受偿。这里，享有质权的债权人称为质权人；将财产转移给质权人占有来提供担保的债务人或第三人，称为出质人；出质人转移给债权人占有来提供债权担保的财产，称为质物或质押物。
抵押与质押同属于担保物权的基本形式，都为保证债权得以实现而设，同样提供一定的财产进行担保，并在债权得不到实现时，债权人有权变就担保财产进行变价并优先受偿。但抵押与质押具有重大区别：
1、在主体方面，抵押关系的主体称抵押人与抵押权人。 质押关系的主体则称为出质人和质权人。
2、在客体方面，抵押提供的财产称为抵押物，质押提供的财产称为质物，抵押物大多为不动产，而质物只能是在移动时不改变原物性质的动产和权利。
3、在内容方面，抵押抽设置的权利为抵押权，而质押设置的权利称为质权。
4、在权利性质方面，抵押关系的债务人或第三人不转移对其特定财产的占有，将该财产作为对债权的担保。质权是以债权人占有质物为要件，以出质人移交质押的财产占有为成立要件。
5、依物权法规定，抵押大多应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。而，质押则通过质押合同的履行，自质物或质权移交于质权人占有时设立。

六、简述抵押权的效力抵押权对担保债权的效力。
答：首先，抵押权对于担保债权效力。主要是担保债的履行。债务人或者第三人提供一定的财产作为抵押物，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者以拍卖抵押物的价款受偿。 担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
其次，抵押权对抵押权人的效力。主要有：1、抵押权人的保全权。即抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。2、抵押权人处分权。即债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。3、顺位权。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；(2抵押权已登记的先于未登记的受偿；(3抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第三．抵押权对抵押人的效力。出租抵押财产权。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。转让抵押财产权。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在抵押财产上多次设定抵押权的权利

八，简述抵押权人的权利
在抵押担中，抵押权人主要有以下权利：
保全权。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
抵押权人处分权。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
顺位权。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

九 简述地役权的效力。
地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。地役权的效力主要有以下几个方面：
1、地役权自地役权合同生效时设立。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
2、地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
3、地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
4、地役权的变动效力。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
5、地役权登记效力：当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
6、地役权的期限效力：地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。