Question

没有备案的房屋买卖合同有效吗?

Answer 1

根据《民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在合同合法成立且当事人并未约定以办理登记备案手续未生效条件的情况下，备案只是履行行政手续，不实质影响合同的效力。
一、商品房预售合同登记备案有什么效力
商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。
商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押，如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人，该第三人不能通过登记获得所有权，该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。
商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的生效要件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。
商品房预售备案其实就是产生一种物权效力，如果商品房的开发商没有经过房屋预售买受人的同意擅自出卖房屋的，不能产生物权效力。在商品房买卖中你需要特别注意每一个细节，否者可能产生不必要的纠纷，导致自己的合法权益受到损害。
二、什么样的合同才算生效
1、依法成立的合同，原则上自成立时生效。如保证合同、抵押合同、质押合同、金融机构贷款的借款合同等。
2、实践合同
(1)定金合同从实际交付定金之日起生效。
(2)自然人之间的借款合同为实践合同，自贷款人提供借款时生效。
3、附条件、附期限的合同
(1)附生效条件的合同，自条件成就时生效。
(2)附生效期限的合同，自期限届至时生效。
4、应当登记备案，但登记备案并非合同的生效要件
(1)当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
(2)商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。
(3)当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
(4)对自由进出口的技术，实行合同登记制度。但是，该技术进出口合同自依法成立时生效，不以登记作为合同生效的条件。
5、经许可合同才生效
对限制进出口的技术，实行许可证管理，该技术进出口合同自许可证颁发之日起生效。
6、经批准合同才生效
当事人在外商投资企业设立、变更等过程中订立的合同，依法律、行政法规的规定应当经外商投资企业审批机关批准后才生效的，自批准之日起生效；未经批准的，人民法院应当认定该合同未生效。当事人请求确认该合同无效的，人民法院不予支持。