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买二手房应该注意的事情

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　　购买二手房有哪些注意事项？ (2012-03-29 13:46:23)[编辑][删除]转载▼
　　标签： 房产 中华人民共和国 土地使用权 中介公司 合同 分类： 房产知识
　　一、准备工作
　　1、二手房购买须知：
　　验明产权是关键。决定购房之前，一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是消费者在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源。
　　必要程序不能简化。经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。此阶段具体内容是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。
　　最重要的，按照合同约定执行。办理完所有手续后，买卖双方可按合同条款交接房屋，买方验收房内不少拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。
　　2、二手房买卖要不要找中介？
　　二手房买卖一般有两种方式，一是通过中介公司进行交易，二是自由交易。 在这两种交易方式中，都存在交易安全的问题，因此，在二手房交易过程中，如何根据实际情况选择相应的交易方式，规避风险，就显得比较重要了。
　　3、选择中介公司需要考虑的因素
　　看有没有营业执照，有没有经营许可证，有没有经纪人证书等。中介公司提供的服务首先要合法，谨防无证经营的“黑店”，以免上当受骗。
　　公司的规模、形象。中介公司的规模、形象可以通过公司的门面、陈设、广告宣传、服务态度、服务专业度、信息丰富度等方面反映出来，一般而言选择一个规模较大，资金充裕，口碑好的中介公司更有保障。
　　房源和成交业绩。可通过提供的房源多少以及销售业绩进行评价。
　　4、买房新概念：5公里生活圈
　　如今一提到买房，大家脑子里闪出的念头无非是考虑价格、环境、房型等要素，然后根据自己的实力来选择付款方式、按揭成数、贷款年限等，这些作为购房的主要流程已被大家所重视。然而，还有一些不被大家所重视，其实也需要多加关注的细节值得一提。
　　目前在二手房市场中，一部分购房者“算计”时间成本已成为其决定购房意向的关键。我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。不妨来细算 一笔时间成本账：开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通工具上，一年就有约一个月的时间待在车里。
　　如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。
　　二、看房洽谈
　　1、必须要了解的房屋产权知识
　　购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属。凡是产权有纠纷的，或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。
　　在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。如果以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者与原单位如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。
　　对于军队、医院、学校的公有住房，一般还不允许上市出售，因此，要确认有原单位公章同意出售才能放心购买。
　　2、实战看房应该注意的具体事项
　　门的开启关闭是否顺畅？门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）
　　门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？大门、房门的插销、门销是否太长太紧？
　　窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
　　窗户玻璃是否完好？ 窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。
　　橱柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？
　　试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。
　　供水管的材质怎样？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。
　　试煤气热水器开关是否妥当？
　　居室、客厅有无各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
　　3、看房时最容易被忽视的四个细节
　　细节一：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。
　　细节二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。
　　细节三：了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。
　　细节四：违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
　　三、签订合同
　　1、什么是二手房买卖合同？
　　依据《中华人民共和国合同法》的相关规定以及业务实践，一份有效的二手房买卖合同中必须具备以下内容： 　
　　一、当事人的名称或姓名、住所：当事人填写的具体情况应确保真实准确，双方对此均应进行必要的调查。
　　二、标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。在合同中应明确写到：房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。
　　三、价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。
　　四、履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
　　五、违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。
　　六、合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间；生效或失效条件；合同中止、终止或解除条款。
　　七、合同的变更与转让。
　　八、附件：说明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及还需签订有关的补充协议的约定。
　　2、合同不能儿戏，要看仔细了，避免日后纠纷。
　　近年来，由于合同签订不规范而引起的事后纠纷不断发生，其实这许许多多的纠纷只要在签订合同时稍加注意，大都能事先避免。在签订二手房买卖合同时，只要你留心注意以下几点，就能让你有更多的安全保证。
　　房屋的具体情况目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。导致这种现象发生的原因很多，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以，出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。
　　屋内设施的交验细节买房时有时会出现这种情况：在签订买卖合同时，业主常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器等可以全部赠送。而到实际交房时，客户却发现门窗被卸、地板被撬，屋内一片狼籍，业主承诺的空调、热水器更是不见踪影，或是业主要求折价卖予客户。其实这种纠纷的发生完全可以避免，不管是屋内装修还是家用电器，不论业主怎样口头承诺，买房时必须白纸黑字在合同中加以注明。
　　3、签订合同的细节
　　一、当事人的名称或姓名、住所这里主要是写清当事人的具体情况。
　　二、标的这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况。
　　三、价款这也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式、付款条件；如何申请按揭贷款；定位；尾款等。
　　四、履行期限、地点、方式主要写明交房时间、条件；办理相关手续的过程；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊。
　　五、违约责任主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
　　六、解决争议的方式主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
　　七、合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
　　八、合同中止、终止或解除条款明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
　　四、付款过户
　　1、二手房过户费要交多少？
　　二手房过户费用的分摊是有规定的：
　　税金（税务局收取）：契税应由买方负担；营业税、个人收入调节税应由卖方负担。
　　房产过户费（房管局或房管处收取）：过户交易费为每平方米6元，由双方各承担一半；房产证公本费及印花税由买方负担。
　　土地证费用（由土管局收取）：房改房上市补交的土地出让金应由卖方负担；土地证公本费应由买方负担。
　　中介费用：一般由双方各承担一半。
　　评估费用：买卖评估费用由卖方负担。
　　按揭费用：由于买方用按揭方式购房，按揭产生的费用由买方负担。在实际操作中，上述费用往往由一方承担，关键是看房价谈得如何。
　　2、二手房土地使用权出让金如何计算？
　　按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、金额、服务业等用地的，受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。
　　补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的，它相当于外商投资企业5年的土地使用费， 其具体计算公式为：土地使用权出让金=土地面积x5年土地使用费X容积率系数。
　　其中，容积率系数在1.8以内（包括1.8）的，按100％计算；超过l.8的部分，按50％计算。
　　土地使用权出让金=土地面积（20）X 5年土地使用费（二级土地住宅为每年 100元/平方米）X 容积率系数 该房屋的容积率=建筑面积/占地面积=120/20=6 土地使用权出让金=20 x 5 x 100 [1+(6-1.8)/2]=31000(元)
　　如果原出让土地并不改变用途的，则毋须缴纳土地使用权出让金。
　　3、付款方式的其他一些细节
　　在此推荐给市民如下步骤的付款方式：
　　1、决定买房时，和上家或中介公司签订一个定金合同，并付一定数额的定金，需注意的是定金合同中要写明具体的房价；
　　2、在签订《房屋买卖合同》时，付第一笔房款，所付定金同时转为房款；
　　3、把过户手续交到交易中心当天，付第二笔房款；
　　4、下家拿到产证的当天，付第三笔房款；
　　5、办理房屋交接手续的当天，付清全部房款。其中，有些步骤是可以省略的，如付定金；也有些步骤是可以合并到一起的，如第二和第三可合为一步，第四和第五可合为一步。

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具体注意事项如下:
1.确认产权的可靠度。
注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
2.考察是否属于允许出售的房屋。
确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
3查看是否有私搭私建部分。
是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
4确认房屋的准确面积。
包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积；最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
5观察房屋的内部结构。
户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

考核房屋的市政配套。
6.打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内、外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换用天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
7.了解装修的状况。
原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
8.查验物业管理的水平。
水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
9.了解以后居住的费用。
水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。
追溯旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
10.了解邻居的组合。
好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
11.算计一下房价。
自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
13二手房按揭的条件。
年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；能提供稳定的收入支付本息的证明；愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。
14请律师。
二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
15找代理行。
代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？
16.考察代理公司是否可靠 。
有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
17及时了解政策、程序、费用上的变化。
要注意报纸的新消息；向律师及中介代理公司咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
18产权是否完整。
确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
19.小心房款和产权的交接。
不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
20保证产权顺利过户。
必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

Answer 3

二手房买卖较为复杂，在签合同给钱之前一定做好准备工作，一般要明确四点关键事项：1、明确产权归属。2、去房管局进行产权调查。3、确认学位有没有被占用。4、确认房子有无在出租。二手房买卖较为复杂，建议在交易中找专业人士进行指导。

Answer 4

买二手房注意以下事项：不能仅看卖家出示的不动产证；学区房注意是否在学区范围；户口迁移法院不受理；了解自己的征信；审查房产上是否有其他他项权，比如租赁；注意有没有共有权人；不要相信口头承诺；约定违约方承担律师费、诉讼费等。

Answer 5

1，房产证的真正归属。
2，房子的真实价格。
3，房子是不是有纠纷。
4，房子是不是有贷款或抵押。
5，一定要在过户的时候再给业主打一定得房款。
希望对你有帮助。
有不懂的地方可以给我留言。