Question

宅基地买卖最新政策

宅基地买卖最新政策

Answer 1

（一）农村宅基地买卖需进行权利（使用权）主体变更登记：
1、《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权（使用权主体发生变化），应当依照规定进行审查、批准，完成权利主体的变更登记；
2、需要注意的是宅基地房屋买卖，除了要到房屋管理部门办理产权过户登记手续，还要进行宅基地使用权的主体变更。如果不进行宅基地使用权的变更，房屋根本就没有发生转移。
（二）宅基地购买者举宏的资格有限制：
1、宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但宅基地使用权的购买者（受让主体），有资格限制；
2、宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，将不符合法定的条件。解决方法：转让时，购买者已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。
（三）转让后原则：一户一宅：
《土地管理法》明确规定，宅基地遵守一户一宅的标准。双方进行宅基地买卖是，应该满足这个标准的限制。
（四）宅基地买卖的注意事项是什么？
1、农村宅基地使用权的概念：
农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定正前册程度上有福利性质。
2、农村宅基地使用权的转让：
1、从受让的主体上，可以悔银分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效；
2、根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分；
3、根据《民法典》，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；
4、所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效；
5、反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提；
6、向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的；
7、理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得；
8、然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《民法典》私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权；
9、农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议；
10、在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。