Question

我们结婚12年，房子是婚后买的，买了9年了，可是房产证上写的是老公的名字，老公给我写了保证书，以后离婚

所有财产给我。这个保证书有法律效果吗？由于房贷没有还完，现在银行不给加我的名字。新的婚姻法与物权法都规定写谁的名房子就是谁的，现在老公直接拿着房产证不经过我同意能够把房子卖给别人吗？

Answer 1

首先，您说的这些有漏洞，所以我得说几个问题。
1、此房产的房贷到底还完了，还是没还完。如果没还完，产权部门是不会给你们发放正式的产权证的。
2、如果正式的房产证没有下来，就不存在房子到底归谁的问题了。
3、如果正式的房产证是在您俩结婚以后下来的，那么房子属于共同财产。（但如果房产证下来的时候，你们已经结婚了，可是你老公没经过你的同意，把产权证上面只写了他一个人的名字，这种情况就不能属于共有财产了。按正常来说，这种是不存在的，因为产权部门在办理产权的时候，是需要出示当事人的户口本的，如果户口本人写着已婚，那么产权部门必须要求你俩全部到场才可以）。
4、从现在的婚姻法看来，无论你俩是否结婚了，无论你俩何时结婚，房屋产权的归属，第一个是要看产权证上面的名字的。就算是这房子全部由您出的钱，但是产权证上面是你老公的名字，那么此房产完全属于你老公。
5、保证书，如果经过财产公证部门出据的，应该具有法律效力。
6、老的产权证上面，没有标示出来“单独所有”字样，那么卖房子的时候，因为有婚姻关系，所以在卖房子的时候，必须你俩都到场才可以。新产权证上面，有“单独所有”字样，如果你们的房子的产权证是新版产权证，而且有“单独所有”的标志，那么他卖房子的时候，你不到场他也可以卖掉房产的。

追问

1，房贷没有还完，但是，由于是还贷满5年后了，银行给了房屋产权证，我们是北京的，红皮的证。
2，产权证上只有我老公的名字。也没有“单独所有”字样。这是不是“一定”是属于婚后共同财产？

另，我们是结婚后3年买的这个房子。一起付得首府一起还贷。

追答

银行给的产权证，你最好看一下，是不是产权部门发的，北京的具体我不太清楚，你最好是问一下房产局的有关部门。没有“单独所有”，那也应该是共同财产。如果你们是一起付的首付，但是如果产权证上面写着属于一个人所有，可你却出示不了证据，那也不属于共同所有了。

所以我建议你先问下北京的房产局，像你这种情况是否属于共同所有，很简单的，不要害怕询问，到时候你心里也有底了，呵呵，而且你问房产部门，也不需要收费的。

Answer 2

首先房子是婚后买的，不管写谁的名字都是夫妻共同财产，你说的物权法的规定是你理解片面，所以不需要担心房子问题，我的房子都写我老婆名字。第二，保证书没有法律效力，建议用协议完成，并且必须保证有2到3名与双方无厉害关系的见证人签字。

Answer 3

婚后买的 属于夫妻共同财产,单方面不能单独处置房产