中国未来房地产的发展趋势
【关键词】房地产；开发投资；未来走向
1、前言
房地产投资在我国投资活动中占据主体地位。受外部市场环境的影响，我国房地产开发投资过程中存在诸多问题和风险，制约了房地产行业发展。政府和相关从业者要结合我国房地产行业的实际发展现状，对房地产开发投资进行合理规划，实现资金的优化配置，并对房地产投资金额进行合理控制。近年来，随着国家房地产宏观调控力度的增加，我国房地产行业市场形势也更加严峻，给房地产行业带来了诸多挑战。
2、房地产开发投资现状
2.1 企业融资困难
房地产的投资和收益都比较高，发展周期也相对较长，其必须具备充足的资金来源，对企业提出了较高的资金要求。房地产开发初期，投资相对较大，必须筹措大量资金，才能从根本上实现房地产开发。但是，由于金融层面的制约，增加了房地产企业的融资难度。无论是前期开
房地产行业竞争激烈 整体向二三线城市下沉
2020年，中国房地产产业呈现先抑后扬再趋稳的趋势。在新冠肺炎疫情的影响下，2020年中国房地产100强全年累计销售规模仍实现了近13%的正增长。在“房住不炒”的大背景下，城市市场分化加剧，行业竞争向产品回归，项目销售金额TOP100门槛持续提升。
——入榜金额门槛逐年上升 进一步加剧竞争
2020年，中国房地产百强门槛提升6%至50.2亿，竞争加剧。上海的绿地海珀外滩项目以279.3亿元摘得金额榜桂冠，两倍于去年榜首，但其他百亿神盘表现一般，2020年全年销售过百亿的项目较去年减少2个至8个，均处于105-120亿元区间。另一方面，30强门槛上升至67.9亿元，甚至接近于房地产企业排行榜200强门槛的全年销售额，此外，50强及百强门槛也均有明显上升，项目间差距持续缩小，竞争加大。
——销售金额集中于长三角一二线城市
从企业销售金额角度来看，中海地产以销售金额778.8亿元夺得2020年中国房地产企业项目销售额桂冠。其次是中国恒大(448.7亿元)、融创中国(441.7亿元)以及万科地产(341.5亿元)。从企业所销售的房地产项目数来看，融创地产虽然只有5个房地产项目，但是其金额超过了排名第四的万科地产。
从地区分布来看，2019和2020年中国房地产企业项目百强销售金额按地区分布TOP10主要是还是以一二线城市为主。一二线城市拥有着得天独厚的资源优势，此外加上近年来一二线城市对于人才的引进政策不断升级以及落户要求的放松为一二线城市带来了更多的增量需求。二线城市像是杭州、西安等城市人口的增长处于一个高速发展阶段，且一些早期发展较快的城市开始出现老化，城市更新也带来了存量的契机。整体来看，不管从2019年还是2020年，长江珠三角地区的行情持续坚挺，其在2020年TOP10中占据了4席。
——销售面积集中于中西部二线城市
从企业销售面积总数角度来看，中国恒大以销售面积1262.8万方夺得2020年中国房地产企业项目销售面积桂冠。其次是融创中国(611万方)、碧桂园(260.6万方)以及中海地产(173.2万方)。结合销售金额来看，虽然中国恒大的销售面积(1262.8万方)远远超过中海地产(173.2万方)，但是中海地产的销售金额(778.8亿元)却远远超过中国恒大(448.7亿元)。
从销售面积来看，由于近年来伴随着政策的福利，导致二线城市高速发展。在各二线城市开展“抢人大战”后，各二线城市的住房需求缺口呈现前所未有的扩大。整体来看，由于近年来的对中西部城市的政策偏向导致中西部城市的房地产行业呈现一片欣欣向荣。
—— 更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》
些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发
表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样
的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。
房地产对中国经济贡献卓著
文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改
革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中
国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增
。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融
服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。
在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的
动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口
形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入
，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收
入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，
可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入
，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的
房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。
中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满
足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加
，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产
已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和
投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡
沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。未来10年发展趋势和特点
文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其
屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风
险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影
响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的
价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费
的增长。
可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：
第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房
地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来
的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发
展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。
第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人
口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。
第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需
要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。
第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是
政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。
当前调控应关注两个层面
文章认为，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房
地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地
产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住
房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出
台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各
个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展
，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。
我们更看好房地产开发企业的经营模式,建议重点建议关注:万科、招商地产、阳光股份、香江控股、中国武夷、信达地产等。另外我们强烈看好区域型的成长,看好京津冀经济圈和厦门自贸区的发展给相关房地产公司带来战略性的发展机会,我们建议重点关注牵手京东、成功打造产业新城模式的华夏幸福,土地储备充足、周转快的荣盛发展,土地成本低廉、步入快速发展期的新华联,拥有大量可开发土地的中国武夷等公司,拥有国际贸易的厦门国贸和建发股份。
前瞻产业研究院发布的《2014-2018年 中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告 前瞻》显示在28个城市中,成交量涨跌互现,降幅最大的城市为成都,降幅为74.27%;涨幅最大的城市为徐州,成交量同比增长28.82%。环比来看,28个城市的房屋成交环比涨跌互现,涨幅最小的成都为72.64%,涨幅最大的兰州为31.78%。
中国房地产的未来会是什么趋势？看完你就知道了
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