Question

未满三年的动迁房交易流程

Answer 1

1、先给该安置房办理房产证，然后才可以进行过户，办理房产证的条件是房产住满5年。办理房产证后可以按照正常的流程进行过户，流程如下：先签订房地产买卖合同（当地房地产交易核心可买到），在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款。
2、签了买卖合同首付三成，然后去房地产交易核心过户，过户当日付六成，等你拿到产证后给他较后的1成。
3、只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的。
4、购买拆迁安置房，其办理手续与普通商品房是一样的，重要的是拆迁安置房，很难有土地证，一般拆迁安置房是划拨土地，根据国家有关规定，划拨土地房屋是不能买卖的，但也可以向国家交纳一定的土地出让金进行出售，但必须要符合当地拆迁安置房相关规定。
一、动迁房满几年可以交易？
1、根据相关法规及政策的规定动迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人，但在取得权的5年之内不能上市交易。
2、另一类是因房产开发等因素而动动迁，动动迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
3、动迁安置房屋的土地是划拨的，因此与购买的正常商品房（商品房开发，开发商取得土地是通过出让方式）是有区别的。但动迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋权证，可以进行上市交易，无房产证卖方将无权对房屋进行处置，同样也不能享受房屋带来的利益，对于买房来说，也不能有效的避免一房两卖的项目。
4、如果着急过户可以办理赠予或者继承，只需交纳契税。如果不急于过户，可以等证过五年后办理正常过户，也是交纳契税。主要涉及一个问题，赠予或者继承过户后再买卖该房，有高税。而正常过户后，买卖该房屋证满五年可。
二、购买动迁安置房屋存在什么风险？
动迁安置房屋买卖过程中存在具体风险的环节主要有以下几方面：
1、这类房屋买卖合同一定是手写的，而不可能是网上备案的，故不排除房东一房二卖的可能性；
2、如果买方支付了首付款而未实际占用房屋，房东违约后，买方想继续履行买卖合同是极为困难的；
3、在实践操作中为保证交易安全，有些购房款按名义上借款的方式对房屋进行了抵押登记，该操作对购买方虽然有一定保证作用，但如果约定不清楚就会弄假成真，变成借贷关系，房屋当然买不成了；
4、关于何时办理房东自身的小产证、如何配合网签正式买卖合同、抵押登记如何注销，何时配合过户以及逾期办理上述事项的违约责任等，如无详细约定，稍有不慎就会陷入僵局，最终只能用经济方面的代价来解决；
5、出售方的产权证尚未办出，购买方在无法确定动迁安置补偿的具体权利人的情况下与权利人之一签订了合同，房价上涨后，如果其他权利人主张权利，合同效力就存在问题。