办公楼租赁需要注意些什么
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1、租赁涉外办公楼需留意租赁对象上有何特别之处。涉外办公楼除了可以出租给在境内注册成立的企业（包括境内股东投资设立的企业，也包括境外股东但在境内注册成立的企业，如外商投资企业、中外合资企业等）外，还可以出租给境外公司在境内设立的不具有＊＊法人资格的办事机构。一般常见的为某境外公司设立的代表处、办事处等机构。非涉外办公楼则不能出租给境外机构在境内设立的办事机构。是否属于涉外办公楼，须以政府外经贸委的批准为准。
2、营业执照问题，合同中必须明确出租人能够提供相关材料供承租人办理营业执照；
3、车位问题，合同中须明确出租人是否提供车位供租户使用，是否收取费用。
一、融资租赁的合作方式
按照我国《商业银行法》，商业银行不能直接办理融资租赁业务。但商业银行可以通过合作的方式介入融资租赁业务，能够扩展市场，借助租赁公司强化在产业链条中的竞争优势。融资租赁公司缺乏稳定的资金来源，缺少网络化的分支机构，难以在跨行政区域方面形成网络效应，通过与商业银行的合作，实现更好的发展。现阶段，商业银行与融资租赁公司之间的合作，主要在三个方面。
(一)客户与金融产品的共享通用方面的合作。
1、银行推荐客户，并提供结算等服务的模式。是指银行向租赁公司推荐有租赁需求的客户，由租赁公司独立作出业务决策，银行在应收租赁款归集、资金账户监管提供服务，双方还可约定租后管理合作事宜。这种模式涉及的风险较低，执行的难度较低。
2、租赁公司推荐客户，银行协助管理的模式。是指租赁公司与银行签署合作协议，租赁公司将其直接营销的客户，统一到合作银行开设结算账户，由银行提供租赁款归集服务，或者还提供账户监管和租后管理等服务。这种模式涉及的风险也较低，执行的难度也较低。
(二)境内人民币融资方面的合作。
1、租赁公司推荐客户，银行提供保理服务的模式。是指租赁公司向银行推荐已完成的租赁项目和客户给银行，银行基于对承租人的授信或者租赁公司提供的增信，提供应收租赁款的保理服务。这种保理既包括对售后回租的保理，也包括直接租赁等其他租赁形式的保理。这种模式下，银行承担信用风险，要在给予承租人的授信条件和额度内合作，或在租赁公司提供的增信措施的授信条件和额度内合作。
2、租赁公司推荐客户，银行提供结构化保理服务的模式。是指租赁公司向银行推荐尚未完成资金交付的租赁项目和客户给银行，银行基于对租赁合同认可，视“未完成租金”为“已完成租金”，进行保理。这种模式主要是商业银行基于租赁公司营销的优质项目而进行的合作。这种模式下，银行承担信用风险，一般要在对承租人进行主体评级授信基础上，还要对融资租赁项目进行债项评级授信，两个评级授信都符合银行要求的情况下，才可开展合作。
3、联合营销，杠杆租赁的模式。是指银行和租赁公司配合，对于具有综合金融需求的优质客户或大项目釆取杠杆租赁的模式。杠杆租赁的做法类似银团贷款，由牵头的融资租赁公司出资拟购买租赁物价值的20%-40%，其余资金由商业银行提供，出租人需将设备的所有权、租赁合同和收取租金的权利抵押给银行。这种模式下，租赁公司可以享受到国家对购买设备的税收优惠。银行的风险控制类似于项目融资，要融资项目的债项评级优秀，才可开展合作。
4、银行发行理财产品，对接融资应收租赁收益权模式。是指租赁公司与银行合作、信托公司三方合作，由银行发行理财产品购买租赁公司的应收租金收益权。这种对接对应的，既可以是新租赁业务，也可以是存量租赁业务。这种模式的好处是作为表外资产进行管理，不占用商业银行的信贷规模。
(三)国际业务方面的合作。在国际业务方面，商业银行可以为融资租赁公司提供更多的服务，传统的比如国际结算、结售汇、外汇衍生品等。创新的合作是内保外贷和内保内贷两种模式。
1、内保外贷的模式。该模式是指境外金融机构以银行开出的融资性保函为担保条件，向境内注册的外资租赁公司发放外债贷款，租赁公司再与境内用款客户办理租赁融资/售后回租业务。这种模式的好处在于借用外资租赁公司的外债额度从境外融资为境内用款客户获得低成本资金。这种模式要符合国家外汇管制的要求，境内注册的外资租赁公司有足够的外汇规模，商业银行要有对开证申请人的授信额度。
2、内保内贷的模式。该模式在内保外贷基础上发展而来，由商业银行根据境内企业申请，为其向境外银行开出融资性保函或备用信用证，境外银行据此向境内企业提供境外人民币融资的业务。该业务有利于申请人利用境外融资成本低的人民币资金，降低融资成本。这种模式要在境外人民币利率相对较低的情况下可行，商业银行要有对开证申请人的授信额度。
二、境外设立分公司流程
（一）外商投资公司设立分公司的原则
1、注册资本已经缴齐的原则。外商投资企业设立分支机构，是标明企业生产经营活动的延伸与发展，为了使外商投资企业能按投资的初衷健康发展，避免企业因盲目设立分支机构而影响项目的正常开发，国家要求外商投资企业设立分支机构必须是注册资本全部到位，已开展正常经营活动并需要在国内销售企业自产产品的。
2、已开展正常的生产活动并需销售产品的原则。这一原则的目的，就是促使外商投资企业按合同、章程中规定的义务进行项目实施，按投资的设想和步骤尽快生产出产品，实现投资企业投资初衷。
3、进行非法人营业登记的原则如前所述，外商投资企业的分支机构有着不独立承担民事责任的特点，该机构从事的经营活动的内容主要是销售本企业生产的产品或从事一些售后服务，在登记注册上，实行营业登记，不具有独立的法人资格。
（二）外商投资公司设立登记分公司，需提交的文件
1、《外商投资的公司分公司设立登记申请书》；
2、审批机关批准文件（适用于法律、行政法规规定设立分公司需要审批部门审批的）；适用于法律、行政法规规定设立分公司需要审批部门审批的。
3、隶属公司章程（原件）；
4、隶属公司出具的分公司负责人任职文件（原件）和身份证明复印件；
5、隶属公司营业执照副本复印件（加盖公司公章）；
6、营业场所使用证明；
自有房产提交产权证复印件，并提交原件核对；租赁房屋提交租赁协议原件及出租方的产权证复印件，以上不能提供产权证复印件的，提交能够证明产权归属的其他房屋产权使用证明复印件。出租方为宾馆、饭店的，还应提交宾馆、饭店的营业执照复印件。
7、前置审批文件；
指有关前置许可的批准文件或者许可证书复印件或许可证明，适用于经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目的分公司。
8、其他有关文件证件。
注：以上未注明提交原件的，可提交复印件；提交复印件的，应当注明与原件一致并由申请人加盖公章或签字。
注：经营场所所在地的房产证明，写字楼：产权单位产权证复印件、租房合同复印件、租房发票复印件。
2、营业执照问题，合同中必须明确出租人能够提供相关材料供承租人办理营业执照；
3、车位问题，合同中须明确出租人是否提供车位供租户使用，是否收取费用。
一、融资租赁的合作方式
按照我国《商业银行法》，商业银行不能直接办理融资租赁业务。但商业银行可以通过合作的方式介入融资租赁业务，能够扩展市场，借助租赁公司强化在产业链条中的竞争优势。融资租赁公司缺乏稳定的资金来源，缺少网络化的分支机构，难以在跨行政区域方面形成网络效应，通过与商业银行的合作，实现更好的发展。现阶段，商业银行与融资租赁公司之间的合作，主要在三个方面。
(一)客户与金融产品的共享通用方面的合作。
1、银行推荐客户，并提供结算等服务的模式。是指银行向租赁公司推荐有租赁需求的客户，由租赁公司独立作出业务决策，银行在应收租赁款归集、资金账户监管提供服务，双方还可约定租后管理合作事宜。这种模式涉及的风险较低，执行的难度较低。
2、租赁公司推荐客户，银行协助管理的模式。是指租赁公司与银行签署合作协议，租赁公司将其直接营销的客户，统一到合作银行开设结算账户，由银行提供租赁款归集服务，或者还提供账户监管和租后管理等服务。这种模式涉及的风险也较低，执行的难度也较低。
(二)境内人民币融资方面的合作。
1、租赁公司推荐客户，银行提供保理服务的模式。是指租赁公司向银行推荐已完成的租赁项目和客户给银行，银行基于对承租人的授信或者租赁公司提供的增信，提供应收租赁款的保理服务。这种保理既包括对售后回租的保理，也包括直接租赁等其他租赁形式的保理。这种模式下，银行承担信用风险，要在给予承租人的授信条件和额度内合作，或在租赁公司提供的增信措施的授信条件和额度内合作。
2、租赁公司推荐客户，银行提供结构化保理服务的模式。是指租赁公司向银行推荐尚未完成资金交付的租赁项目和客户给银行，银行基于对租赁合同认可，视“未完成租金”为“已完成租金”，进行保理。这种模式主要是商业银行基于租赁公司营销的优质项目而进行的合作。这种模式下，银行承担信用风险，一般要在对承租人进行主体评级授信基础上，还要对融资租赁项目进行债项评级授信，两个评级授信都符合银行要求的情况下，才可开展合作。
3、联合营销，杠杆租赁的模式。是指银行和租赁公司配合，对于具有综合金融需求的优质客户或大项目釆取杠杆租赁的模式。杠杆租赁的做法类似银团贷款，由牵头的融资租赁公司出资拟购买租赁物价值的20%-40%，其余资金由商业银行提供，出租人需将设备的所有权、租赁合同和收取租金的权利抵押给银行。这种模式下，租赁公司可以享受到国家对购买设备的税收优惠。银行的风险控制类似于项目融资，要融资项目的债项评级优秀，才可开展合作。
4、银行发行理财产品，对接融资应收租赁收益权模式。是指租赁公司与银行合作、信托公司三方合作，由银行发行理财产品购买租赁公司的应收租金收益权。这种对接对应的，既可以是新租赁业务，也可以是存量租赁业务。这种模式的好处是作为表外资产进行管理，不占用商业银行的信贷规模。
(三)国际业务方面的合作。在国际业务方面，商业银行可以为融资租赁公司提供更多的服务，传统的比如国际结算、结售汇、外汇衍生品等。创新的合作是内保外贷和内保内贷两种模式。
1、内保外贷的模式。该模式是指境外金融机构以银行开出的融资性保函为担保条件，向境内注册的外资租赁公司发放外债贷款，租赁公司再与境内用款客户办理租赁融资/售后回租业务。这种模式的好处在于借用外资租赁公司的外债额度从境外融资为境内用款客户获得低成本资金。这种模式要符合国家外汇管制的要求，境内注册的外资租赁公司有足够的外汇规模，商业银行要有对开证申请人的授信额度。
2、内保内贷的模式。该模式在内保外贷基础上发展而来，由商业银行根据境内企业申请，为其向境外银行开出融资性保函或备用信用证，境外银行据此向境内企业提供境外人民币融资的业务。该业务有利于申请人利用境外融资成本低的人民币资金，降低融资成本。这种模式要在境外人民币利率相对较低的情况下可行，商业银行要有对开证申请人的授信额度。
二、境外设立分公司流程
（一）外商投资公司设立分公司的原则
1、注册资本已经缴齐的原则。外商投资企业设立分支机构，是标明企业生产经营活动的延伸与发展，为了使外商投资企业能按投资的初衷健康发展，避免企业因盲目设立分支机构而影响项目的正常开发，国家要求外商投资企业设立分支机构必须是注册资本全部到位，已开展正常经营活动并需要在国内销售企业自产产品的。
2、已开展正常的生产活动并需销售产品的原则。这一原则的目的，就是促使外商投资企业按合同、章程中规定的义务进行项目实施，按投资的设想和步骤尽快生产出产品，实现投资企业投资初衷。
3、进行非法人营业登记的原则如前所述，外商投资企业的分支机构有着不独立承担民事责任的特点，该机构从事的经营活动的内容主要是销售本企业生产的产品或从事一些售后服务，在登记注册上，实行营业登记，不具有独立的法人资格。
（二）外商投资公司设立登记分公司，需提交的文件
1、《外商投资的公司分公司设立登记申请书》；
2、审批机关批准文件（适用于法律、行政法规规定设立分公司需要审批部门审批的）；适用于法律、行政法规规定设立分公司需要审批部门审批的。
3、隶属公司章程（原件）；
4、隶属公司出具的分公司负责人任职文件（原件）和身份证明复印件；
5、隶属公司营业执照副本复印件（加盖公司公章）；
6、营业场所使用证明；
自有房产提交产权证复印件，并提交原件核对；租赁房屋提交租赁协议原件及出租方的产权证复印件，以上不能提供产权证复印件的，提交能够证明产权归属的其他房屋产权使用证明复印件。出租方为宾馆、饭店的，还应提交宾馆、饭店的营业执照复印件。
7、前置审批文件；
指有关前置许可的批准文件或者许可证书复印件或许可证明，适用于经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目的分公司。
8、其他有关文件证件。
注：以上未注明提交原件的，可提交复印件；提交复印件的，应当注明与原件一致并由申请人加盖公章或签字。
注：经营场所所在地的房产证明，写字楼：产权单位产权证复印件、租房合同复印件、租房发票复印件。
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