Question

天安数码城的房地产

Answer 1

作为上世纪九十年代第一批涉足工业园开发的企业之一，天安数码城集团不但在业界积累了良好的口碑，也摸索出了自己独特的产业地产经营模式。而在借力“换标”展开新一轮全国布局的同时，天安数码城（集团）有限公司总裁戴宏亮反复向记者强调的是，产业地产的核心是要解决如何为实体经济服务的问题。不论是提出“城市产业综合体”概念，还是不断为入园中小企业搭建投融资平台，天安数码城正在以实践兑现“国家、荣誉、责任、激情、创新”的企业理念，实现“引领区域产业升级和价值提升”的发展愿景。
记者：“产业地产“是一个桐拆新概念，不同地产公司对此的解读都不尽相同，作为业界的代表性企业，天安数码城集团如何解读“产业地产“这一概念？天安数码城做产业地产的路径选择和模式演变又是怎样的？
戴宏亮：经过二十二年的摸索与实践，我们深刻领会了城市化发展过程中最核心的一个理念，即“产业构筑城市未来”。一个城市的发展，仅有铁路、公路、基础设施投入，或者仅有房地产的住宅和商业开发，是远远不够的。为了防止城市产业空心化，必须要有产业实体支撑，这是城市经济结构中不可或缺的一个重要部分，是城市可持续发展、惠益百姓和造就社会实质繁荣最有实际推动力的中坚力量。
天安数码城的发展经历了四个阶段。第一个阶段始自1990年，立足于传统的工业园区开发。第二个阶段是1995年-2000年，数码和商贸的概念开始传入国内，传统的厂房转型祥轮穗为工贸大厦，开启工贸园阶段。第三个阶段是2000年-2009年，类似于现在最常见的科技园、软件园，通称为科技产业园。
第四个阶段，针对我们的产品形态和服务功能，我们在全国第一个提出“城市产业综合体”的概念，它最大的特点在于打造以企业为核心的产业生态环境。通过引导人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等要素的聚集，在企业空间聚集中形成上中下游完善产业链，建立产业配套服务体系，通过产业链间的互动发展，最终形成产业集谨卜群的聚变，建立强大的内生机制，成为新产业和新业态的发源地。
随着城市化进程的发展，后工业时代的到来，“城市产业综合体”的概念比较贴切的反应我们产品的特征。
商业模式的发展，反映了国家的宏观经济大背景的变化。实际上现在地产市场也到了细分市场的阶段。我们所专注的产业地产，区别于以万科为代表的住宅地产、以万达为代表的商业地产和以华侨城为代表的旅游地产，是因为我们始终把产业放在第一位，以构建产业经济服务聚集平台为推动力，在以都市经济圈为纽带的城市发展建设中做出自己的独特贡献。产业地产相对于其他地产模式来讲，投资额高，回报期长，所以其他地产公司不愿意做，但这些事情正是我们的强项，也是中央鼓励的、地方政府欢迎的。
产业地产的核心是要解决两个问题，一是产业发展如何与城市发展互动融合，即要解决好工业化与城市化的联系。二是如何更好的服务实体经济。而中央宏观调控的目的也是希望地产能够跟产业实现融合和对接。未来十年甚至二十年，产业地产会有一个大发展的历史机遇。
记者：要帮助成长型中小企业进行发展，首要矛盾就是要解决中小企业融资难的问题。天安数码城有没有帮助园区内中小企业进行融资的平台？
戴宏亮：现在国家对于中小企业融资的扶持力度还很不够，所以我们在园区建设和运营过程中，着力建设针对入园企业的投融资服务平台。
首先，我们有战略合作的创投公司，并新成立了全资下属的创新基金，针对园区企业，以物业租金和现金的形式，联合政府和其他基金，进行股权投资。在入园之前，通过我们的评估之后，就可以得到创投公司的扶持。我们只做创业期和成长期的风投和天使基金，而且也会有自己的选择标准，处于成长性行业、有发展潜力，管理团队也值得信任的公司，我们会优先给予扶持。
这其实也是我们物业的资本化过程。
第二，我们有关联的小额贷款公司，与我们一起在全国各个城市携手拓展，这也弥补了企业短期的现金不足。
第三就是银行、担保等融资体系。我们现在基本上与所有的国有银行、商业银行包括外资银行都有合作。以天安数码城为桥梁，再加上担保等公司，可以针对园区成长性企业，做一些一般情况下银行不愿意做的贷款融资服务和产品创新。
记者：这种物业资本化在天安数码城的盈利模式中是否占有很大的权重？
戴宏亮：产业地产的盈利模式区别于传统的住宅地产，实际上是三个方面投资回报的组合。
首先，销售必须保持一个重要比例。如果没有充足的销售额，就难以支撑规模化的开发建设。住宅产品、部分的商业产品会直接销售，这与传统地产区别不大，只是我们的产品类型更为丰富，并且面对的客户主要是企业。总部楼、产业大厦、研发大厦等产品，也会部分直接销售。
其次，我们会自己持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。
第三部分就是用各种方式将持有的物业资本化。
记者：为什么天安数码城要换标？换标后是否意味着将开展新一轮的布局？
戴宏亮：天安数码城已在全国13个城市拥有14个园区项目，形成“两洲两圈”的战略发展布局，版图覆盖环渤海经济圈、长江三角洲、珠江三角洲和西南经济圈四个活跃经济圈。
基于对宏观经济趋势的深刻理解，以及对目标客户群需求的准确把握，我们打造了三条不同功能的产品线：城市型科技园、生态型科技园和创意产业园，每个园区都有各自针对的客户群体。多元的业态确保了入驻企业不同需求的创新环境，并在行业内树立了无可比拟的领先地位。
然而，在追求规模扩张的同时，我们逐渐意识到集团先前的品牌形象如今已经无法支撑集团的快速发展。首先是因为缺乏能够独自拥有的视觉识别资产；其次是原有的标识形象无法继续承载天安数码城集团新的使命和责任，无法适应社会价值观的变迁。因此，我们迫切需要一个新的转折点，经过反复讨论和慎重考虑，我们决定更换标识，使其更能符合天安数码城新的战略发展需求，以适应未来快速的发展和扩张。此外，通过本次换标，可以建立统一的品牌系统和品牌规范，弥补以前品牌缺乏系统性和一致性的问题。
这次换标是天安数码城集团品牌形象蜕变和传播的一个新起点，也意味着天安数码城发力全国，将品牌做大做强。未来，天安数码城将以全新的发展理念，更加注重服务我们的核心客户---成长性企业，积极谋求中小成长性企业的创新发展道路，成为最具创造力的成长性企业的最佳合作伙伴，从战略角度实现企业的真正转型。
转型后的天安数码城，将通过设立创新基金，成立全国第一家产业升级体验中心以及巡回举办成长性企业论坛等一系列的举措，把创新理念融入园区建设中，以服务创新带动企业创新，致力将天安数码城打造成企业创新与区域产业转型升级的理想平台。