Question

万科重庆天地选址的价值点有哪些？

Answer 1

首先，中国的地级以上城市有388个，而里面只有6座天地！（数据来源：第一财经·新一线城市研究所，2017年“新一线城市”榜单），分别是上海、重庆、武汉、大连、杭州、佛山，而重庆是其中建筑面积最大的天地。

选址逻辑1：看懂城市发展格局

天地的选址逻辑，首先要读懂城市的发展格局。

而这眼光，长远到了10年以后。对比目前全国市场所有的天地作品。瑞安当年选址时，参考了这些指标。

由此可以看出，新天地落子之时，共同点在于：经济处于起飞阶段，人均GDP突破两万，房价不高。

这个选址逻辑，和10年后《第一财经》对城市的评判标准几乎一致——

北上广深4个一线城市的地位依然不可动摇，但15个“新一线”城市的席次有了一些改变，依次是成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津、苏州、西安、长沙、沈阳、青岛、郑州、大连、东莞和宁波。（来源：第一财经2017年）

上图可以看出，天地系产品落足重庆时，重庆的人均GDP是上述城市中最低的，几乎只相当于佛山的1/6，为什么这里会安一座天地？

答案还是前瞻性，以及得天独厚的地块资源价值。

化龙桥一边连接重庆经济文化大区沙坪坝，另一边连接重庆都市核心渝中区，是一个过渡型的地段，并且化龙桥片区有足够大的面积，占地面积有130万平方米，北临嘉陵江，拥有近2公里的江岸线，背靠山脊，环境优美，是重庆市唯一一片离市中心较近、可完整开发的土地。于是瑞安集团开始了在重庆的第一笔生意。

选址逻辑2：落子城市核心区

天地需要生长的地方，一定是在城市核心区。

《第一财经》对城市的评判标准，包括商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活多样性和未来可塑性等。

先看上海新天地，是上海最繁华的商业及购物区，约110万㎡的总建筑面积，包括商业、酒店、人工湖绿地等，周边就是地铁，交通异常方便，如今已经成为时尚的代名词，以及具有国际知名度的聚会场所。

重庆新天地，几乎就是上海新天地的放大版。

同样的市中心大型国际化综合社区，同样有住宅、商业中心、高档星级酒店、智能化写字楼、8.4万㎡新天地特色商业区等，总建筑面积却是上海新天地的三倍！

城市人活跃度上，重庆天地已成为重庆涉外的高端居住区之一，算是一个城市的“门面担当”：据统计，截止目前，重庆外籍居民约有8000户，其中重庆天地的外籍居民174户，占比3.26%。

10年前上海新天地，10年后重庆天地，如今，重庆天地世界500强企业云集，约有130家高端租户进驻；企业天地80万㎡写字楼里，商务人士接近8万！

城市枢纽性上看，重庆天地有10公交4桥2轨1索道1隧道的立体交通网络，到达五大商圈的车行距离都在5～8公里以内。

选址逻辑3：有情怀的巨制

“文化是城市的灵魂，城市建筑是城市文化的载体”。

天地产品落足的地，还需要一个条件：“土地有故事”，无情怀，无历史，不天地，地块内必须遗留有城市较有代表性的历史文化建筑或优势自然资源。

例如重庆天地的资源就包括渝中区山地公园、400亩天地湖等，也是重庆主城核心区唯一被授牌为国家4A级景区的住宅商业综合体项目。 

历史上，除了有抗战历史文化沉淀外，还有一处建于上世纪30年代的西式建筑，解放后那里成为画家村，是四川版画的发源地。

如今的重庆天地商业体，也保留了老重庆的自然地域特征，融入青砖石墙、吊脚楼等，更增添了都市繁荣的自然灵感。

几乎每一座天地，定位上，都具有这样的特点：1、强调综合体；2、打造城市的旅游景点；3，跨越文化和国界的时尚交流地。

选址逻辑4：绝版综合体的价值

读懂城市发展格局、落子城市核心区，土地有资源有故事，且一定是大体量，长周期的“巨制”，四大条件下，天地系产品越来越难复制，几乎每到一个城市，都会是当地的“绝版综合体”。

价格最能反映价值，也最能反应综合体在世人心中的分量。

上海新天地，已是上海高端住宅的标杆性项目，价格也从最初开盘的5万/㎡，到现在已经接近20万/㎡（建面）。

武汉新天地，某组团高层，建面均价58000/㎡，是当地城市价值最高点；

重庆新天地，首期开盘5000元/㎡，目前均价到了20000+元/㎡（*修）。

重庆天地的数据异常的拿得出手：

1、住宅总数8423户，常住人口3万，最高入住率91%。世界500强企业高管50%、领事馆人员30%，其他20%。

2、2017年均价约15000元/㎡；租金最高达到32000元/月。

放在A股上，这妥妥的价值投资蓝筹股

总结来说，真的不是每个城市有一个天地！

万科在接手重庆天地之后又做了什么？

第一，它将重庆天地的“西部第一高楼”，从梦想变成现实。

2017年11月30日上午9时许，重庆重庆天地11B号地块 ，一幢高达458米的超高层建筑，在停工两年之后正式复工。

未来，它会变成像“台北101大楼”（508米）一样的城市地标，不在“458米重庆地标”的观光层+艺术中心里拍个照发朋友圈，就等于没有来过重庆。

第二，推出了惊艳的天地艺术馆，如今，它早已和重庆天地商业综合体一起，成为网红打卡的必到之地。

第三，推出了TOP级的产品翡翠天麓，且在2017年，作为重庆城市TOP级产品的压轴登场，万科认为，只有这样的产品和压轴的隆重度，才能配得上绝版的综合体。

2017年12月2～7日，万科·翡翠天麓6天共接待4000算下来，平均每套房子，有8户家庭在看！ 

虽然万科为了解决房屋不平衡和不充分的问题，规划了80～220㎡户型，但依然留下了许多购房者“没有买到”的遗憾。

2018年，留给万科诠释这座稀缺的“重庆人的天和地”的路径是：让更多的人拥有，万科拿出了套内68、78、98㎡的*小户型，预估总计150～240万区间。

投资自主价值均显，又有多少人能抓住这次入驻天地的机会。