Question

商品房质量问题有哪些，如何解决房屋质量纠纷？

Answer 1

一、商品房质量问题有哪些
1、商品房质量纠纷，主体结构质量问题。主体结构是指建筑物的承重构造系统，包括基础、梁、柱、楼板、承重墙体、屋面。主体结构质量不合格，将直接影响房屋的安全、使用功能与价值，致使购房人的合同目的不能实现，法律对此规定了最严格的法律责任，即解除合同和赔偿损失。
2、商品房质量纠纷，功能缺陷问题。2003年6月，最高人民法院公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。这是在“主体结构质量不合格”之外，新增加的一项可以导致解除合同的规定，在不否定房屋整体合格的前提下，保护买受人因房屋功能不能实现而发生的损失。对这一类质量问题，我们可以称之为“功能缺陷”。
3、商品房质量纠纷，表面瑕疵问题。首先说明，这里的“瑕疵”一词，是从词汇本意来使用的，即“细小的缺点”。
二、如何解决房屋质量纠纷
1、修复房屋，继续履行合同在商品房买卖中，因为主体质量问题，开发商违约以后，实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较小，如果通过加固等措施能够修复的，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定的内容履行义务，也称继续履行。同时，购买人仍然可以依据合同约定，主张开发商的违约责任或赔偿损失的责任。
2、退房，解除合同在实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较大，不能通过加固等措施能够修复的的办法解决问题的，也就是不能继续履行的，买受人可以请求解除合同，要求退房。买受人向法院请求解除合同的，法院应予支持。
3、要求赔偿损失以及违约金出卖人交付的房屋不合格，买受人可以请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。购房者有权依法解除合同（退房），并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。违约金是由合同当事人预先约定的，在违约行为发生后，违约金的支付是独立与履行行为之外的，由违约方向对方支付的一定数量的金钱。
4、要求承担违约侵权责任因商品房质量不合格，发生事故比如倒塌、脱落、塌陷、漏水侵蚀腐朽、等等而致人损伤或致物损害的，受害人或购买人可以主张违约责任或侵权责任。出卖人交付不合格房屋，给买受人造成人身、财产损害的，买受人可以主张违约侵权责任措施予以补救。