Question

法院拍卖的房子能买吗？

Answer 1

一、法拍房的来源有哪些

法拍房，即“法院拍卖的房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在过程中进行拍卖的房子就是法拍房。

1.房子用于商业银行贷款抵押，贷款人断贷后，银行向法院申请强制执行以房抵债。

2.民间借贷，债务人以房子抵押。因债务人到期未能偿还债务，债权人向法院申请强制执行。

3.涉及司法犯罪的房产，被查扣后通过法院拍卖变现，偿还受害人等。

4.各类犯罪案件中被司法机关没收的房产，需要通过拍卖变现上缴国库。

5.无主房产，通过拍卖变现上缴国库。

法拍房目前都是通过网络拍卖进行，目前最主要的法拍房拍卖平台为京东拍卖、阿里法拍、中拍平台等。



二、法拍房的优缺点

由于很多人对拍卖并不熟悉，而且因为一些相关负面新闻的影响，认为法拍房碰不得，所以即便知道法拍房的价格相对于市场价格要低很多，也不敢参与。那么接下来我们从专业且通俗易懂的角度来讲解一下法拍房的优势与劣势。

优势：

1.价格：法拍房由于目的是法院发起的变现行为，所以往往起拍价格会远低于市场价格。例如最近成交的一套深圳法拍房，去年同期成交的单价为12万/平方米，今年则只有10万/平方米，一平方米降了2万，成交价还未达到指导价。另外由于，此房产第一次拍卖时以评估价起拍未成交，第二次拍卖直接打了八折，所以存在很大的捡漏空间。

2.房源相对较多：以深圳为例，（8月24日）阿里法拍平台正在进行和即将开始的房源有大约270套，这些房源分布在深圳各个区和小区里，户型和位置都比较丰富。由于很多流入到法拍房市场的房源，他们原来的户主大多数都是做生意或者一些官场人物，所以他们的房子无论是从地段还是房子本身，甚至包含学位等，房子的质量都比较高，所以经常能够遇到好房源。

3.不限购房源：由于目前大部分城市的法拍房并不限购（包括一二线城市），无购房资质的人通过法拍途径可能获得买房机会。但需要注意的是，某些一二线城市未来会逐步缩进法拍房不限购的“漏洞”。

4.佣金及税费：法拍房的佣金（相当于二手房的中介费）是不收或少收的，具体需要仔细查看拍卖平台的规则。而税费部分也并不比二手房多，实际上，随着政策的逐步改善，目前很多法拍房的税费都明确买方不用承担卖方的税费了，这个要比二手房中的卖方经常把税费强加到买方更靠谱一些。只是需要注意可能买方前期需要垫付，后期到法院申请退费。



缺点：

1.房屋信息相对复杂，需仔细调查、确认：法拍房由于其本身的特殊性，一些房源在产权和清场及过户几方面会存在一些风险或困难。所以对于想要购买法拍房的人来说，需要仔细查看平台上已经公布的房源所有相关信息，并尽可能地进行实地查看确认。需要了解房子的产权是否清楚明了、是否存在租赁关系、房屋目前是否仍然有人居住、学位房的学位是否已占用等等

2.腾退清场问题：一些法拍房最主要的负面消息和让购房者担心的问题就是关于腾退清场。所以购房者需要从两方面来确认这个问题的风险：首先，需要进行实地的看房和相关资料的查阅确认是否存在此问题；如不存在腾退问题最好，如果存在，要确认拍卖公告和须知中关于腾退清场的责任，是否完全由法院负责还是由法院和买受人共同负责，前者的风险要小于后者。

3.是否存在租赁问题：由于租赁权是不会随着房子的交易过户消除的，所以，购房者务必要认真确认想要竞拍的房源是否存在未到期的租约，避免房子竞拍成功以后无法顺利入住，或者需要与租户协商解除租赁合同，以及由此可能带来的赔偿金。

根据法拍房市场这么多年的成交情况来看，除了少数人遇到过竞拍成功以后难以入住或者办理过户遇到障碍的情况，大部分的法拍房都能正常交接。随着我国司法拍卖越来越成熟，房屋的信息已经比较透明，除了购买方式不一样外，其他的流程和手续费用都与购买二手房无本质上的不同。

三、怎么选择法拍房

目前最主要的法院指定法拍房拍卖平台有京东拍卖、阿里拍卖、中拍平台三个，其中尤其以京东和阿里两个平台规模最大、房源丰富、系统功能完善，所以想要参加竞拍只需到这三个平台即可。需要注意的是，同一房源只会在其中一个平台上进行拍卖。

其他需要注意的问题：

1、房子基本情况。需确认信息与二手房无异，除拍卖公示信息外，尽量实地看房。

2、法拍相关信息。是否有住户，住户是房主还是租户，是否配合腾退，水电、物业是否有欠费，过户税费及其他手续费，是否有佣金等。

3、市场价。法拍房原则上都会设置评估价和起拍价，评估价格通常是按照指导价评估，本身已经是低于市场价很多。起拍价在首次拍卖时一般按照评估价起拍，如流拍（即未成交），第二次拍卖时通常会按不低于评估价的80%起拍，如再次流拍，可能会继续降低起拍价，这也就是为什么会经常出现法拍房捡漏机会。但即便如此，参与竞拍前还是需要调查同小区以往的市场成交价，以及周边小区的过往市场成交价，以便设定心理价位，避免冲动加价，以超出市场价成交。

4、房屋其他瑕疵。比如，有无重大瑕疵（质量问题/产权问题）？是否唯一住房？房主态度？法院负不负责腾退？这些需要与法院或司法辅助机构沟通了解。



四、法拍房避坑指南？

1.深思熟虑，付出时间精力。就像购买二手房一样，作为买家必须仔细查看相关资料和实地查看意向房屋，法拍房在拍卖平台上已经提供了一部分房屋信息资料，必须要仔细查阅。如果不愿意付出或者没有多余的时间精力，不建议去参加竞拍，或者就要委托中介机构代为竞拍和办理相关手续了。

2.是否有必要委托中介机构竞拍。因为房屋买卖流程和手续相对复杂，很多人又对拍卖不熟悉，所以产生了很多代人竞拍交易的中介机构（法拍公司及房屋中介公司）。那么是否需要这些机构呢？这要从两方面来讲：

首先，即便是通过房屋中介购买二手房，自己去跑多个中介和小区看房源的步骤也是必不可少的，所以这就相当于你自己在拍卖平台上筛选房源和实地查看的过程。

其次，等到物色到了自己理想的一个或多个意向房源，需要竞拍，这个过程并不复杂，实际上除了自己盯着拍卖过程进行竞拍加价外，你可以设置委托竞拍，即设置一个自己的目标价位，只要不超过此价，系统就可以自动替你竞拍，只要没有人出价比你更高，你就可以在目标价位以下拍到房子。

最后，剩下的就是一些资料的准备和腾房以及过户相关问题，这个过程才是很多人觉得不熟悉也比较麻烦的地方，也是可以借助中介的地方。但是不管是全程委托还是部分流程委托，都需要严格审核合同内容和佣金比例，保持独立思考，不要偏听偏信，最后引起争议和不必要的麻烦。