Question

签订购房合同后多久办理购房贷款

提示借贷有风险，选择需谨慎

Answer 1

　　购房者在买房时，会经历从签订 购房合同 到办理入住以及到办理房屋产权证等几个不同阶段，购房合同签订后办理购房贷款需要一段过渡的时间。以下是我为大家整理的关于签订购房合同办理购房贷款问题解答，希望能给大家带来帮助!

　　签订购房合同办理购房贷款时间
　　办理贷款只是一种付款方式，你应该看一下你的购房合同中对付款期限的约定，如果付款期限充许的话，你可以半年后再办。现在房产销售越来越难，开发商也有可能愿意等你办公积金贷款。

　　一般开发商只会约定客户提交资料的时间，因为银行贷款(或者公积金贷款)不是客户自己就能够办理完毕的。“开发商说签订购房合同后两个月内。否则房屋不予保留，定金不退”这个你不要管他，只要合同上没有明确约定就不对你起任何约束作用。

　　通常情况下，会要求客户在7天内提交相关资料(比如收入证明等)至于办理的时间，不做强行规定，只要客户配合就好，如果不配合，也不会直接收房子，是需要先发送律师函(用于开发商免责)催促，再不履行义务，才开始走法律程序起诉收回房屋的。
　　购房按揭签合同买房的注意事项
　　一般情况下，交付定金当天，与开发商签订购房协议，约定购房价,付款方式等。大概一周后，交付首期款，与开发商签订正式的购房合同，对购房/收楼等事项做出明确约定(一般为房管部门的固定版本)，现在很多城市都实行网签了。签订合同后一个月内,开发商需持购房合同到房管部门办理预告登记手续(合同备案)。余款按合同约定缴交。

　　近日，随着一些楼房的开盘，欲购买楼房的市民的疑问也多起来，他们想了解：买什么样的楼房没有风险?

　　“我听说有的楼房没有预售许可证，这样的楼房能买吗?”让胡路区居民高先生急切地问。

　　为此，记者采访了大庆市资深律师王帆、郭斌和白宇宙，请他们详尽解答读者的疑惑。 “可千万擦亮眼睛，防止个别开发商设下的售房陷阱。”早有耳闻个别楼盘存在许多问题，按揭合同什么时候签?因购房引发的纠纷每年都呈上升态势，3名律师异口同声地表明，有关部门应当事先严查违规售房行为，以免购房者掉进购房陷阱，钱房两空。

　　A、预售楼4个条件缺一不可

　　记者：现售和预售有区别吗?市民在购房时应注意哪些问题?

　　王帆：

　　根据法律规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。

　　商品房预售须满足以下条件：

　　1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2.持有建设工程规划许可证和施工许可证;3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;4.取得商品房预售许可证明。

　　签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，按揭合同什么时候签?以确保将来顺利办理产权证。

　　商品房现售，应当符合以下条件：1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;3.持有建设工程规划许可证和施工许可证;4.已通过竣工验收;5.拆迁安置已落实;6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;7.物业管理方案已落实。

　　B、开发楼盘须“五证”齐全 记者：什么情况下可以售楼?

　　王帆：一个开发商如果要开发一个楼盘，必须“五证”齐全。

　　“五证”第一是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。

　　其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房产管理局核发的。

　　如果因为“五证”不全，交首付时不能签合同，只能开 收据 ，当然也不能办贷款，只有有了商品房预售许可证，才能办贷款。这“五证”最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，其中预售许可证更为重要。

　　白宇宙：除此之外还有“二书”，“二书”是指住宅质量 保证书 和住宅使用 说明书 ，这也是法律对销售方的基本要求。特别要提醒的是，购房者在查看“五证”的时候一定要看原件，复印件容易作弊。

　　有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。

　　C、对违规售楼如何处罚

　　记者：没取得预售许可证而预售商品房的，应该怎样处罚?出卖人对于购房者会承担什么样的责任呢?

　　郭斌：根据《城市商品房预售管理办法》第13条规定，开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得。

　　王帆：楼盘没有预售证是不能收取定(订)金的，如果是代理公司销售楼盘，被举报提前收取定金，会取消其代理资格，开发公司自己销售的楼盘会被责令整改,取消其销售的权利，并处以一定的罚款。

　　郭斌：没取得预售许可证而预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

　　同时，如果出卖人订立商品房 买卖合同 时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证，导致合同无效或被撤销、解除的，购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　这里需要提醒购房者的是，虽然出卖人未取得商品房预售许可证明，因此必然导致与购房者人订立的商品房预售合同无效，但是出卖人如果在购房者提起诉讼之前取得商品房预售许可证明的，就可以认定预售合同有效。

　　D、购房者可能钱房两空 记者：对于购楼者风险多大?

　　王帆：开发商必须取得销售许可证方能进行商品房预售，否则无法办理买卖合同的预售预购登记手续。此时购买存在较大风险，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　导致合同无效即购买者购买房屋的合同目的无法实现，但购楼者可以依据合同要求开发商返还价款，当然这是指与具备极强的经济实力和信用能力的开发商签订合同。

　　如果是与实力与信用能力不是很强的开发商或挂靠单位签订的买卖合同，在出现问题时有可能给购楼者造成财去楼空的重大经济损失，类似的例子在我市及至全国均有不少例子，这与建筑市场不规范、政府监管不严有一定的关系，但购楼者自己意识不到风险，不注意防范也是造成这些问题的原因之一。

　　郭斌：购买没有取得预售许可证的商品房，风险是不言自明的，且不论所造成的经济上的损失，单只买卖双方为处理此事长期博弈交涉的过程就会拖得双方精疲力尽。而且最重要的是，最终可能购房者都难以实现自己的安全购房目的。

　　所以对于购房者来说，想要安全交易，最好的办法就是在购买预售商品房时按前面所说的条件来检验一下预售者的资质，必要时可到房地产管理部门查询一下出卖人的预售资质。

　　白宇宙：根据我国相关法律规定，没有取得预售许可证的房屋出售是违法违规的。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。如果预售许可证一直办不下来，合同就无效。房屋就不能合法交房入住，也不可能办理房屋产权证和土地使用证。更不用说房屋买卖、继承、抵押等等了。甚至有可能发生购房者钱房两空的情况。

　　很多烂尾楼和无证房主要原因就是当初没有办理房屋预售许可证造成的。 E、律师对购房者的忠告

　　记者：请律师给购房者一个建设性的提醒?

　　王帆：市民决定购房，得与开发商签订商品房买卖合同。一般情况下，开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。

　　比如，标准合同第15条“迟延办理产权证的，违约金每日按购房全款的万分之三计算”，但一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证1年多，只赔付96元。

　　还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。

　　记者：对于购房者有何忠告?

　　王帆：为避免购房人吃亏上当，特别提醒市民应掌握售房陷阱对策：

　　第一，要有强烈的法律意识。对于购房人来说，挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要，但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。

　　因此，学习了解有关法律、法规，向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的，唯此，才有可能较好地维护自己的合法权益。

　　其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。

　　目前在房地产交易过程中，开发商(售楼人员)处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在开发商(售楼人员)做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买，该坚持的原则一定要坚持。

　　再次，要认真签约，保留好证据。在购房过程中，不要轻信一些开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。

　　收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。

　　白宇宙：物业管理也是买房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟，应该在买房前弄清楚物业的收费标准，以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候还需要注意的一点是，要看所购买的房屋是否已经被按揭过或被抵押过。

　　购房手续费计算 方法 及相关规定
　　购房者在买房时，会经历从签订购房合同到办理入住以及到办理房屋产权证等几个不同阶段，在每个阶段购房者该如何办理手续?购房者都需要交纳哪些费用?购房手续费计算方法又是什么?具体可参考如下内容。

　　第一步：交首付款，签买卖合同应注意购房合同的内容。

　　在您选好房并交付了一定的定房费用(也就是所说的定金)后，开发商会通知您什么时候签订购房合同。那么在您签订合同时，应注意些什么呢?首先您要明确和开发商签署的《商品房买卖合同文本》是由北京市国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本，并且一定要查明代表开发商签字的人是否是其法人，如不是，则其是否持有“授权 委托书 ”，同时还应该要求开发商在合同上加盖公章。

　　在签订合同的同时您一定要认真阅读合同文本，确认双方所签订的内容，如果您所关心的内容合同里没有体现的话，那么就要与开发商签订补充协议或者特别约定。签订购房合同时别忘了查验“两书”。在签订合同的同时，开发商要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便于在收楼时能够顺利使用该房产及该房产内的设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。交完首付款还应交印花税 在签订了购房合同后，别忘了在交纳首付款的同时，还需交纳印花税：按照总房价的0.5‰交纳。

　　第二步：办理购房贷款，交纳相关费用。

　　选择适合自己的贷款方式。在签订好购房合同后，紧接着您就该办理购房贷款了。那么对个人来讲，您应选择哪种贷款方式更适合呢?下面就将公积金贷款与商业贷款以及组合贷款做以介绍，您可根据自己的实际情况选择适合自己的贷款方式。

　　办理贷款要交的费用。在选择好贷款方式后，购房者就可以到相关部门办理贷款手续，在办理贷款手续的同时，还需要交纳律师费、公证费、 保险 费。在这里需要说明的是，律师费和公证费不是必须发生的费用，但由于办理上述手续时，程序比较复杂，所以大多数买方都委托开发商、律师所或其他中介机构统一办理。如果不需要委托代理办理或者公证的，就不需要交纳这两项费用。

　　第三步：办理房屋产权费用。