房屋拆迁补偿的规定是怎样的？

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匿名用户
推荐于2016-06-13

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二、城市房屋拆迁的补偿（一）补偿的概念在我国，城市拆迁补偿，是指在城市建设和开发过程中，由于拆除房屋而给予房屋所有权人的补偿，是典型的行政补偿。（二）补偿的原则和标准世界大多数国家对拆迁补偿的原则和标准是在土地征收制度中加以规定的。前文概括介绍了美国征收制度中的“合理补偿”原则，美国的合理补偿所要依据的公平市场价格，既包括财产的现有价值，也包括财产未来赢利的折扣价值。英国则主要按征收土地之前的市场价格计算，如果被征土地因变为公共用地造成地价上涨，原则上不考虑上涨部分的补偿。
法国实行“公平补偿”原则，在占用被征收财产前，事先支付补偿，公平补偿被征收人的损失。
德国实行“公正补偿”，在征收时的补偿协议价格计算标准，以官方公布征收决定时的被征土地交易价格为准。根据宪法，日本实行“正当补偿”，其补偿范围主要包括：产权损失、财产损失、失业损失和其他损失等。此外，日本还专门规定了要“按正常市场交易价计价”的原则。可见这里所说的正当补偿实际上是一种比较全面的补偿。由此看来，各国宪法确定的征用补偿程度虽不完全相同，但它们多少都受到传统宪法理论的影响，有的要求“充分”补偿，有的规定“公平”或“公正”补偿，有的要求“适当”或“合理”补偿。 “合理补偿”、“正当补偿”和“公平补偿”，一般说来，是指补偿价值与被征用财产价值大体相当。但“合理”、“正当”和“公平”都是空泛的表达方法，从现实情况来看，认定何为“适当”与“合理”的权力显然握于政府之手，被征用财产的人无权要求。“适当补偿”和“相当补偿”则是一种较低标准的补偿，即只要给予补偿即可。从“充分补偿”、“合理补偿”再到“适当补偿”，从本质上都是不完全补偿。相比较而言，我国的《宪法》仅言明了“给予补偿”，《〈物权法〉草案建议稿》也只是规定了“公平补偿”，除此之外再无更高层次的补偿。如前所述，“公平”是空泛的说法，对国家“公平”和对个人“公平”的标准肯定不同，而且公平补偿的操作权掌握在政府手中，被拆迁人的利益无法得到正当的伸张。所以至少我国立法应规定补偿的标准为“充分补偿”，才可能保护被拆迁人权益。
当前许多国家补偿的标准是按照被拆除房屋的当期房地产市场价格为依据的。我国新《条例》第24条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。这在我国是一个进步，它打破了以往以房屋重置价作为补偿标准的旧模式，在综合考虑房屋位置、用途、建筑面积等诸多影响房价的因素之后按市场评估价来确定补偿价格，这相对来说是比较客观公正的，在一定程度上保障了被拆迁免受或少受欺诈。（三）补偿的法律程序对于整个房屋拆迁过程，被拆迁人最关心的实际问题是自己能够获得多少补偿，如果补偿能够让被拆迁人满意，就不会存在拆迁难和强制拆迁引发的诸多问题。根据新《条例》第23条的规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换……被拆迁人可以选择拆迁补偿方式”。依照法律和法规的规定，在我国，拆迁的补偿方式有货币补偿和房屋产权调换两种方式，而除了法规有明文规定的情况需要指定的补偿方式外，当事人可以自由选择货币补偿或者是房屋产权调换。虽然实行产权调换看似对被拆迁人有利，但往往由于被调换房屋不能达到被拆迁人要求或者迟迟不能交房而导致被拆迁人处于无家可归的状况，对拆迁人并不能进行有效补偿；根据当前国际通行标准和我国的实际情况，货币补偿即金钱补偿是最实用最灵活最便捷的补偿方法，虽然有时实物补偿给人一种真实感，“有房在手，万事不愁”，但从某种意义上讲，在实际中，“金钱赔偿虽非理想但相当实用” ，被拆迁人可以即刻领取补偿金再寻找住房，尽可以选择符合自己意愿的房屋。所以，我们选择房屋拆迁的金钱补偿作为对拆迁人的补偿方式，在此重点阐述金钱补偿的法律程序。根据新《条例》的规定，补偿的程序分三个阶段：公告、双方协商达成补偿协议、发放补偿款。公告阶段要求政府决定拆迁时在公告中明确补偿的标准，即按照房地产市场评估价格确定，这也是被拆人的知情权；在双方协商达成补偿协议的阶段，被拆迁人可以充分行使自己的权利发表意见，也可以自己聘请资产评估师对被拆迁的房屋进行价格评估，双方确定具体的补偿价格，如果不满意政府的补偿价，可以依法提起诉讼；在发放补偿款阶段，拆迁人应当尽快将补偿款发放给被拆迁人，使被拆迁人因拆迁受到的损失降至最低。在政府的拆迁补偿中，各个阶段都应该严格依照法律程序来进行，这样才能保证被拆迁人得到合理补偿，防止行政部门滥用职权，法律程序一方面是对行政部门行使职权的监督，另一方面可以保证拆迁工作的效率。拆迁工作涉及千家万户，关系到权利人的切身利益，所以必须以严格的行政程序规范拆迁补偿，这样才能有效解决拆迁矛盾，同时防止因拆迁引起的被拆迁人以过激方式对抗拆迁的事件。（四）当前拆迁补偿的难点及处理办法我国新《条例》第4条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”该条的规定，实际涉及两个问题：一是是否给予补偿；二是给予何人补偿。对于是否补偿的问题，答案显然是肯定的。但关于补偿与安置的对象，我认为是补偿的难点。根据新《条例》第4条的规定，补偿与安置的对象是“被拆迁人”，而根据该条第三款的规定，被拆迁人的范围限于“被拆迁房屋的所有人”。所有人也就是所有权人。也就是说，拆迁人仅对被拆迁房屋的所有权人进行补偿和安置。事实上，随着社会的发展，当前房屋所有权人与其所有物之间的关系日渐复杂，所有权人有时只是所有物的法律上的归属主体，对于所有