Question

二手房延期过户风险有多大？

Answer 1

二手房延期过户的风险
根据《合同法》相关规定：产权变更以不动产登记为准，也就是说，在没有办理过户之前，即使签订了交易合同，房屋产权仍然属于卖方！而产权还在卖方的情况下，风险就很大了。
1、一房二卖
由于从买房到等待过户会有很长一段时间，这样加大了房产交易的风险，甚至会导致一房多卖的情况。根据法律规定，在出现一房二卖的情况时，并不是谁的合同先签订房屋就归谁所有，谁先占有房屋就归谁所有，而是谁先过户到手才算是谁的。因此即便签了房屋买卖合同又做了公证，但卖家将房屋转卖给他人，并且过了户，则房屋也是归他人所有的，原买家只能要求卖家承担违约责任。
2、违约风险
延迟过户的房屋产权归原业主，房价变动容易影响合同甚至导致毁约。房价上涨过多，原业主可能宁可赔违约金也不办理过户，但违约金远不足房价的涨幅，损失就会很大，这个案例特别多！其次，房价下跌过多，买家也会有想法，宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。
3、卖家用房子抵押贷款
在合同存续期间，如果卖家有经济问题，不排除他会拿着房屋的产权证去抵押贷款。如果到了约定过户的时间，贷款仍然没有还清，那么房屋还在抵押中就无法过户。
4、房屋被查封
在等待过户的时间里，房产的权属仍是原业主的，那么在这段时间里，如果业主出现一些经济纠纷，可能会导致房产被查封。同时，一旦卖家因其他债务被诉至法院，法院可能查封该房产，到时该房产会面临被拍卖的风险。
5、产权人死亡
买家与卖家签订了二手房交易合同后，如果卖家过世，买家就不得不一一找到该出卖人的众多继承人，先办理房屋继承登记，再办理房屋产权转移登记。在此过程中，不排除有的继承人坐地起价，买家不得不忍受额外的支出以及烦琐的公证、过户手续等。
6、公证风险
有法律意识强的朋友会选择去公证处对本次交易公证，与房主做全权委托公证，也就是现在你有这个房产的过户、抵押、代交按揭款、缴纳税费、占有、使用、出租、管理等全部的权利。但是，这就能规避所有风险了吗？
当然不是！
因为房子的卖家对该套房子仍有产权，如果卖家因为债务导致该房产被查封，那该房产的使用权会受到影响；同样的，如果卖家将产权证挂失补办去做抵押贷款，也会导致不能正常办理过户手续。最后很有可能房财两空！
二手房延期过户的补救措施
如果已经通过这样的形式入手一套房子，那么可以通过以下办法进行补救：
1、抵押登记
将房产抵押登记在自己名下。
做抵押登记的好处：
（1）卖方不能挂失房本和领新房本。
（2）如果卖方到时候反悔，可以将买卖转化为债权。
（3）即使房子被查封，优先受偿的也是抵押权。
2、及时起诉
如果发现房子被别人抵押或者查封了，要马上起诉，轮后查封。在起诉之前可做诉前保全。
3、实际占有
如果已经住进这个房子里，实际占有也很重要，在纠纷处置、财产拍卖和拍卖款分配的时候都会有优势。
4、租赁合同
签一个二十年的租赁合同。租户在购房时有优先购买权。
最后提醒：买了这种房子的话，确认好限售日期，如果可以过户了，第一时间去办理！如果不是很着急买房的，不建议买这种二手房！