Question

影响商业房地产价格的主要个别因素

Answer 1

(1)临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提高。
(2)内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。
(3)楼层。一般来说。位于底层的商业用房较优，但如果有盲动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。
(4)面积。应有与经营要求相适应的面积。
(5)净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营;若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。
(6)储存空间。
(7)装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也有很大的差别。
(8)转租的可能性。有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将影响投资(承租)商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。
(9)使用年限和折旧情况。
一、签店面租赁合同前要做哪些准备
（一）、调查商铺的档案
承租商铺以前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查。确认以下几个重大信息：
1、房屋的用途和地盘用途。
必须确保房屋的类型为商业用房性质、地盘用途是非住宅性质方可承租作为商铺使商铺出售用。不然，将面临没有办法办出业务执照以及非法使用房屋的风险。
2、房屋权利人。以确保与房屋权利人或者其他有权利人签署租赁合同。
3、房屋是否已经存有租赁登记信息。若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同没有办法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系没有办法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出业务执照。
（二）、业务执照
承租商铺的目的在于开展商业经营勾当，而商业经营勾当首要条件就是必须合法取得业务执照，因此，在签订商铺租赁合同时，很多条款都要围商铺网绕着业务执照的办理来设置。
主要涉及以下几个方面：
1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同没有办法办理租赁登记，导致没有办法及时办理业务执照；
2、商铺上原本已经注册了业务执照，而该业务登记信息没有注销或者迁移。从而导致在同1个商铺上没有办法再次注册新的业务执照；
3、房屋类型不是商业用房，从而没有办法进行商业经营勾当，而导致没有办法注册业务执照；
4、涉及特种经营行业（文娱、餐饮等）的。还需要经过公安、消防、卫生、环境等部分检查合格。取得治安许可杭州商铺出租网证、卫生许可证等证件后，方可取得业务执照；
5、因出租人质料缺失而导致没有办法注册业务执照。
对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务。并给予出租人合理宽限日，超过一按期限还没有办法解除妨碍的，应当负担响应的背约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一没有办法办出业务执照时可以无责任解除合同。