Question

试述土地市场的特征

Answer 1

问：试述土地市场的特征

答：您好，很高兴回复您，试述土地市场的特征：1 土地市场政策整体趋向宽松受疫情冲击，各地纷纷出台措施缓解房企经营困境，土地市场的相关措施主要包括：减免土地相关费用、顺延/分期缴纳土地出让金、降低土地限制要求、放宽预售条件、鼓励盘活存量用地等，土拍政策面逐渐走向宽松。

答：2 规则变化存在局部结构性差异整体宽松背景下，城市土拍规则变化也呈现一些结构性差异。部分城市为平抑市场热度对热点地块出让规则进行定向收紧（如南通）；前期限制较严厉城市结构性放松与优化出让规则（如上海）。

答：3 规则变化存在局部结构性差异一方面，受疫情影响，2020年1季度各地财政收入回落，另一方面地方各项支出增加迫切需要资金支持。从实际推地情况看，1-4月，TOP10城市土地出让金额有8个同比正增长，平均增幅34.6％。除此之外，出让金同比增幅TOP10城市平均增幅达123％。整体看，各类城市推地节奏明显加快。

答：4 融资好转助力土地市场回暖2020年1季度，一方面绿地、平安等国企背景、乃至民企均出现百亿级融资，另一方面融资的成本也大幅降低，如金茂融资成本低至3.1％。房企资金端压力疏解，必然会增加在土地市场上的投入，提升土地市场热度。

答：5 重点区域率先进入土拍升温虽然年后土拍整体升温，但就全国而言，区域存在结构性差异。三大经济圈土地市场明显回温、二三线城市出现房企扎堆抢地现象，部分城市诞生新地王。而东北、中西部、西南等区域则呈现一定的分化，各区域的核心城市如沈阳、郑州、武汉、南昌、成都土拍回暖明显，区域内其他城市依然表现平平。分不同城市能级看， 2020年，品牌房企回归一二线拿地的趋势明显， 1季度一线、二线城市土拍率先升温，相应地三四线城市拿地竞争压力减弱。

答：从各区域来看，华东、华南热度较高。区域领先特性的影响，3月以来区域内土拍市场整体热度较高，普遍溢价拿地；中西部省会城市，郑州、西安、南昌等迎来土拍小高峰；华北区域拿地时间分化，北京2月量价齐升，4月后，天津、石家庄等热点区域受房企追捧；西南成都领涨，贵阳沉寂；东北区域分化明显。沈阳、长春表现活跃，哈尔滨无土拍活动。