Question

二手房买卖补充协议所需注意事项

Answer 1

一、房屋产权问题
买方应与卖方沟通核实交易房屋的产权，以避免交易房屋存在查封等权利限制，确保交易房屋产权清晰无纠纷。但在签约行为完成后，走交易后续流程期间房屋也会存在被权力限制的可能且居间方和买方无法规避。因此，买方签约时应提出业主在整个交易流程中对于房屋产权问题的承诺以及相关的违约责任。
二、公共维修基金的过户
通常来讲，买卖双方的成交价格里已经包含了公共维修基金的款项，但是公共维修基金不能够随着房子一起转移，因此，买卖双方在签订二手房补充协议条款的时候，应该约定好双方办理公共维修基金过户的时间和地点。
三、产权变更相应违约责任
如果房屋为已购公房或者房改房的，房子为婚姻存续期间购买的，现在产权人的婚姻状态为单身（丧偶或者离异），产权人必须先到交易中心办理产权变更才能交易。因此签署合同时需约定清楚房屋相关人必须配合办理产权变更手续及相关违约责任。
四、房屋有承租时需注意事项
很多二手房会采用边租边卖的方式，因此，如果房屋签署时有租客且租客并非买受人本人时，除了需要让租客签署承租人优先放弃购买权的声明外，需在补充协议中写明租客的租期以及租金的支付方式。
五、贷款出现问题的解决方式
随着国家贷款等各项政策的放松，目前二手房买卖大约超过九成以上人群需要按揭贷款，因此，买方如果有贷款需要的，买方需提前确认自己的征信是否没有问题，并需在合同中写明如果买方贷款资质出现问题导致无法贷款时的解决方式，如改为全款支付或免责解约。
六、房产过户的时间约定
补充协议里要约定好过户时间和过户条件，如果急着拿到房产证，可以在补充协议中约定产证的具体办理日期，并注明赔偿责任。比如，超过一个月不办理房产证，赔偿房价的百分之几等。如果是买家的原因不能办理过户，卖家不承担责任等。
七、房屋出现生活费用拖欠问题要约定
在签订买卖合同的时候，特别注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺，约定及承诺要有书面的签约，不能以口头约定代替。在房屋内出现一些生活费用拖欠如物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠，如果没有查出来最好在补充协议里补充补交方式。
八、户口迁出迁入的期限要明确
在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。
买房从出产证到户口迁出需要一段时间，落户年限是从户口迁入开始计算的，特别是买房上学的购房者，一些地区的一些学校对落户年限都有明确规定，补充协议里要明确户口迁出时间及违约责任，以防影响孩子的正常入学。