Question

房地产评估收益法和市场法差距大,怎么办

Answer 1

问：房地产评估收益法和市场法差距大,怎么办

答：亲，您好 ，对于商业房地产的评估，一般常用市场法及收益法两种方法，但现阶段由于“网络销售”对实体店业务量的蚕食、实体店运营费用较高及整体市场有限的有效需求，导致商业房地产市场售价与其租金收入之间的差距进一步扩大。因此，对同一商业房地产同时采用市场法和收益法进行评估，两种方法计算出的评估价值有时差异会较大。

问：怎么用收益法评估房地产呢

问：相差一百多万怎么办

答：亲，如果评估时若出现这种情况，应以哪种方法的评估结果为准呢？一、市场法评估给您的建议是：1.根据日常评估实践工作经验：市场法是以房地产的市场价格为导向求得房地产的价值或价格。2.在日常评估实践中采用市场法评估时，一般都要将可比实例不正常的成交价格进行修正、即交易情况修正，从而将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成正常价格。3.但房地产市场由于市场信息不完全畅通、信息不对称，加之经济人的逐利行为作用，就会产生一定程度的盲目性交易行为。4.有时，这种盲目交易行为不是个别行为，而是以群体性购买方式出现。5.而群体购买方式是具有普遍性的，虽然交易价格相对较高、虽经交易情况修正，但该可比实例价格仍会偏高，这是房地产市场的不完全竞争性导致的。6.这时若采用该经过交易情况修正的交易实例用市场法测算委估商业房地产，则测算出的评估价值也将偏高。

问：但是房屋本身购买价格就是一百多万，评估出来几十万合理吗

答：收益法评估：1.收益法是以房地产的预期收益为导向求得房地产的价值或价格。2.在日常的评估实践中采用收益法评估时，对预期收益的确定基本采用委估商业房地产所在区域地段的相似物业同一性经营类别的客观租赁收益。3.由此可以判定：经过商业房地产经营户长期经营，经营户所能支付给业主的租金应为其经营收入中扣除经营成本、经营管理费、经营税及费、人工工资、自身经营盈利等的最大可能额度，相对而言其客观性可期。

问：一个评估方法一百多万和交易价格差不多，一个方法评估结果几十万，两种方法相差太大

答：亲，是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。收益法适用于具有收益性房地产，如：写字楼、商铺、停车场、加油站、仓库等。

答：亲，您要明白收益法的含义，您要站到自己获得的利益角度上看，两种方法哪种利于您的建议您就采用哪种，根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法，预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。