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买房应该注意的法律问题有哪些

Answer 1

春节法定7天长假，加上年假和调休等，购房的时间相对比较充裕。
有些朋友准备在这段时间多看些楼盘，全方面了解楼盘信息，这样最终下决定不会那么仓促。
这里提醒大家，看好心仪的房子后，为了不让自己在购房过程中吃亏，这5个法律问题一定要弄清楚！
一、签订商品房预售合同，出卖人有没有预售许可很重要
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条的规定，商品房预售需要向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与你订立的商品房预售合同是无效的。
但是在你向法院起诉之前，出卖人取得了商品房预售许可证，可以认定合同有效。
二、有房产证，但没办理不动产登记，能取得房屋所有权吗？
《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。
简单说，就是在登记之后你才能得到房子的所有权。
而房产证只是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证，仅起到证据的作用，当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时，以不动产登记簿为准。
因此，大家在买房时，一定要注意进行不动产登记或不动产登记的变更。
三、开发商逾期交房怎么办？
房屋买卖合同一般会约定开放商应该在约定的时间交付房屋。
如果开发商没有按期交房，属于违约，经催告在合理期限内仍没有履行时，你有权解除合同。
如果不解除合同，可以要求开发商承担违约责任。
四、房屋交付后，发现实际情况和销售广告不符怎么办？
房屋交付后，你如果发现房屋实际情况与销售广告不符，理论上是可以要求开发商承担违约责任的。
但实践中，想成功主张违约责任有两个前提，首先得保存有销售广告的证据，其次是销售广告要有和房屋买卖内容相关的明确说明和允诺。
对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果其对订立合同有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，一般也属于合同内容。
这时，你若发现销售广告的说明或允诺的内容与实际不符，可以要求开发商承担违约责任。
五、房屋面积与实际面积不一致怎么办？
首先我们要知道一个公式：面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。
(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。