Question

企业遇拆迁,与政府的谈判技巧有哪些

Answer 1

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定：拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
被征收拆迁人通过谈判维护自己的合法权益，是保证动迁公平的重要手段。被征收人只有重视谈判，才能在动迁中不被忽视，不做房屋征收动迁中的“跟风人”；只有参与，才能不被代表，不做房屋征收动迁活动中的“无言者”。
根据城市房屋拆迁管理条例第八条：房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
1、评估自我——了解自己大致能拿到多少补偿。
(1)被征收动迁人拿到估价报告后，通过咨询专业人士，知晓报告内还有多少可操作空间或者遗漏了哪些补偿内容；
(2)两个“确定”：
一是确定自己想要得到的，
二是确定自己能够接受的底线。
2、评估对方——了解对方谈判人员的身份及权限。
(1)被征收动迁人要了解对方的身份，如谈判人员的单位、职务，是动迁公司工作人员，还是街道工作人员、事业单位工作人员；
(2)找到谈判组组长或者关键人，试探他手中上浮的权限有多少。
3、做好充分的心理与身体准备。
房屋征收动迁谈判是一个漫长的过程，政府动迁的谈判小组一般2到3人，时间跨度少则几周多则几个月。
一、需要注意的问题
1、倾听、分析和判断。
常言道“锣鼓听声，听话听音”。征收动迁工作人员会用大量的时间与被动迁人聊家常，这是在试探底线。此时，被征收动迁人也可以通过谈话了解对方的目的，做出正确地分析和判断。
2、识破常用套路。
(1)黑白脸。征收动迁谈判中，征收动迁人最常用的战术就是“黑白配”“胡萝卜加大棒”，不同的人担任不同的角色，因此任何影响协议金额的决定都要经过仔细思考之后做出。
(2)欲擒故纵。很多被征收动迁人希望迅速成交。这种心理很容易被征收动迁工作人员利用，采用欲擒故纵的招数。要知道欲速则不达，切勿急躁。
3、不要把话说绝。在谈判中，被征收动迁人在对方上门谈签约的时候，说话要留有余地。
4、掌握进退时机。征收动迁人员每次上门的时候都会记录笔记，发达地区会佩戴“执法”记录仪，因此，所有谈判内容都是达不成协议、成为被下达征收补偿决定的“呈堂证供”。
相反，在征收动迁谈判过程中，被征收动迁人通过工作人员了解这次房屋征收动迁活动的不合理之处，也可以作为行政复议与诉讼的依据。房屋征收动迁谈判需要像琴弦一样，松了弹不成曲子，紧了就会拉断，掌握好进退的时机。
重视并积极参与房屋征收动迁谈判，是为了最大化地维护自己的合法权益。但是，切记不要陷入“谈判陷阱”，切勿在谈判中“狮子大开口”，导致自己被动收到征收补偿决定书，继而成为征收动迁人向法院申请强制执行的证据。