Question

签署二手房购房合同的注意事项

Answer 1

第一：在合同上明确的标明房屋基本情况和付款时间。合同中必须注明房屋基本信息，包括地址，门牌号，面积和户型，这些信息须按产权证上注明的为准。建筑面积一定要看清。还要标明付款时间，尤其是付款方式，务必在合同中注明。
第二：合同必须明确的各种费用的交接时间和交接方式。二手房因为是处于使用中的，各种费用比如水电，煤气，还有物业费，暖气费等，这些费用如何交接，交接时间都必须有明确的规定。
第三：写明违约的责任和合理利用补充的条款。房屋买卖手续办理和过户期间都存在违约的变数，因此购房合同必须要写清楚违约的负责主体，违约的赔偿等。另外在履行合同的过程中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚具体情况以及双方约定。
一、二手房购房违约情形有哪些
如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。
在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。
买房人应该立即向法院提起诉讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求法院判定出卖人继续履行合同。
买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。
二、二手房一次性付款交易流程
第一，买卖双方签订买卖合同，要规定好成交价格、附属设施、付款方式、腾房时间及交房押金、违约责任等内容，买方支付定金；
第二，按合同约定，买方支付卖方购房全款；
第三，买卖双方携带身份证、户口本、结婚证、房产证、土地使用证或不动产证原件及复印件到房管局签订买卖合同，然后到地税缴纳契税，最后在不动产登记中心完成过户。
第四，按合同约定，进行物业交接。
补充：二手房过户是根据地税指导价收取，按照以下比例：
90平以下，契税1％，90平以上，契税1．5％；
增值税约4．76％，证过2年可减免；
个人所得税1％，证过5年且是业主唯一住房可减免；
以上是首套房，二套房面积90平以下，契税仍然1％，90平以上2％，其他一样；三套房及以上，契税按照3％收取。