卖房增值税怎么算
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营改增落地后，个人出卖二手房应该怎么计算增值税？增值税征收细则是什么？不同地区增值税缴纳以及减免情况如何？营改增之前签订的合同，缴纳营业税还是增值税？国税总局发文明确，个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。增值税税率是多少？减免规定是什么？
1、非北上广深地区增值税税率及减免规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
2、北上广深增值税税率及减免规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5％的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
3、增值税附加税缴纳规定（营业税也缴纳，且比例相同）：增值税附加税包括城市维护建设税（7％）、教育费附加（3％）和地方教育费附加（2％）；附加税税额＝增值税营业税x税率，若增值税税额减少，附加税税额也会减少。增值税计算方法增值税＝【含税销售额（1＋税率）】x税率；附加税＝增值税x税率。此处以100万房产交易额为例计算增值税：
1、征收营业税时：营业税＝100万x5％＝50000元，附加税＝50000x（7％＋3％＋2％）＝6000元，营业税及其附加税共56000元。
2、变成增值税后：增值税＝100万（1＋5％）x5％＝47619元，附加税＝47619x（7％＋3％＋2％）＝5714元，增值税及其附加税共53333元。综合：营改增后，100万的房产税费能减少2667元。营改增后，二手房买卖计税依据5月1日营改增实施后，房地产交易与租赁的抵扣细则包括六点：
1、交契税时，计税成交价扣除增值税；
2、出租房产时，计征房产税的租金收入扣除增值税；
3、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为扣除增值税后的收入；
4、个人转让房屋的应税收入扣除增值税，增值税计入财产原值；
5、个人出租房屋的个人所得税应税收入扣除增值税，个人转租房屋的，在计算转租所得时扣除其向出租方支付的租金及增值税额；
6、已免征增值税的，不再扣减增值税额。营改增之后，卖房能省下一笔税费（超过两年的房产免征增值税，没有节省情况）。所以，卖产权在两年之内的房子比较赚。
1、非北上广深地区增值税税率及减免规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
2、北上广深增值税税率及减免规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5％的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
3、增值税附加税缴纳规定（营业税也缴纳，且比例相同）：增值税附加税包括城市维护建设税（7％）、教育费附加（3％）和地方教育费附加（2％）；附加税税额＝增值税营业税x税率，若增值税税额减少，附加税税额也会减少。增值税计算方法增值税＝【含税销售额（1＋税率）】x税率；附加税＝增值税x税率。此处以100万房产交易额为例计算增值税：
1、征收营业税时：营业税＝100万x5％＝50000元，附加税＝50000x（7％＋3％＋2％）＝6000元，营业税及其附加税共56000元。
2、变成增值税后：增值税＝100万（1＋5％）x5％＝47619元，附加税＝47619x（7％＋3％＋2％）＝5714元，增值税及其附加税共53333元。综合：营改增后，100万的房产税费能减少2667元。营改增后，二手房买卖计税依据5月1日营改增实施后，房地产交易与租赁的抵扣细则包括六点：
1、交契税时，计税成交价扣除增值税；
2、出租房产时，计征房产税的租金收入扣除增值税；
3、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为扣除增值税后的收入；
4、个人转让房屋的应税收入扣除增值税，增值税计入财产原值；
5、个人出租房屋的个人所得税应税收入扣除增值税，个人转租房屋的，在计算转租所得时扣除其向出租方支付的租金及增值税额；
6、已免征增值税的，不再扣减增值税额。营改增之后，卖房能省下一笔税费（超过两年的房产免征增值税，没有节省情况）。所以，卖产权在两年之内的房子比较赚。
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