Question

二手房买卖的常见风险及如何预防

Answer 1

有下列风险：
1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围；
2、房屋权属存有争议；
3、房屋为共有出卖人未经共有权人同意；
4、房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；
5、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；
6、已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；
7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；
8、交易房屋存有质量瑕疵。
防范措施有：
1.仔细查看房屋产权证和土地使用权证正本。
2.如卖方非产权证权属人，则产权证权属人需出具书面格式的委托书。
3.仔细查看合同的各项内容。
一、哪些二手房不能够买卖
不能买卖的二手房：
第一，只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；
第二，未依法取得房屋所有权证的房屋；
第三，鉴定为危房的房屋；
第四，以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；
第五，已经被列入拆迁公告范围的房屋；
第六，在农村集体土地上兴建的房屋；
第七，所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；
第八，所有权有纠纷的房屋；
第九，已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；
第十，房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；
第十一，依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；
最后，法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、合同签订前应注意事项
在签订二手房买卖合同前，购房者需要对售房者有较为全面的了解：
首先查看产权所有人的身份证件；房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
第二，购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实；房产面积多大；该房产用途是什么；是办公还是居住，或是其他；该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押？根据《民法典》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
【本文关联的相关法律依据】
《城市房地产管理法》第63条，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。