Question

房地产开发企业土地使用税如何计算方法

Answer 1

房地产开发企业土地使用税的计算方法是用计税土地的面积乘以适用的税率。其计算公式仍然为：应纳税额=计税土地面积×适用税率。对此，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条作了明确规定：“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。”
如果硬要说有什么不同，那么就是有关税收优惠政策上的区别，即房地产开发企业用于建造商品房的土地曾经有过一定的税收优惠。国家税务局《关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》曾明确规定：房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定征收土地使用税。但鉴于其在商品房出售之前纳税确有困难的具体情况，对房地产开发公司征地后商品房在建期间占用的土地(有偿转让使用的除外)，暂缓征收土地使用税。对建成后的商品房占地及院落，从办理验收手续之次月起征收土地使用税。在办理验收手续前已使用或出租出借的商品房占地及院落，应按规定征收土地使用税。在商品房出售后，按土地使用权转移的归属情况划分征免。
不过，按照国家税务总局《关于取消部分地方税行审批项目的通知》已经明确规定取消房地产开发企业的这一优惠，因而，自2007年6月11日起，也就是上述文件发布之日起，房地产开发公司征地后商品房在建期间占用的土地也必须按照规定计算缴纳土地使用税。
一、房地产开发企业城镇土地使用税的正确计税方法是什么？
以《商品房买卖合同》约定的交房时间为土地使用权的转移时间，或者说纳税义务减少的发生时间，然后计算城镇土地使用税，有法规逻辑依据，理由是该时间与国税发[2003]89号文件第二条第一款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间无缝对接。国税发[2003]89号文件第二条第一款是这样规定的：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里特别要注意“自房屋交付使用”这个关键词，这里指的是《商品房买卖合同》约定的交房时间。顺其意，从交房之次月起，纳税人已转移，从房地产开发企业转移到购置新建商品房的业主，新的纳税人的产生意味着旧的纳税人的消失，只不过根据国税地字[1988]15号文件第18点第1项的有关规定以及各地出台的相关规定，个人自用住宅是暂免征收城镇土地使用税罢了。
因此，对房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。