Question

3.某幢房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1200元/平方米，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%。请计算该房屋的重新购建价格。

Answer 1

问：3.某幢房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1200元/平方米，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%。请计算该房屋的重新购建价格。

答：首先需要计算该幢房屋的总建筑安装工程费：总建筑安装工程费 = 300平方米 × 1200元/平方米 = 360,000元然后计算专业费用和管理费用：专业费用 = 总建筑安装工程费 × 8% = 28,800元管理费用 = (总建筑安装工程费 + 专业费用) × 3% = 11,520元接下来计算重建价格：重建价格 = (总建筑安装工程费 + 专业费用 + 管理费用) × (1+利润率) × (1+销售税率)销售税率 = 4% + 6% = 10%利润率 = 15%重建价格 = (360,000元 + 28,800元 + 11,520元) × (1+15%) × (1+10%) = 552,192元因此，该幢房屋的重新购建价格为552,192元。

问：.某宗房地产已知可获取收益的期限为40年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第40年每年的净收益将稳定在36万元左右，该类房地产的报酬率为10%，试计算该宗房地产的收益价格。

答：根据题目，该宗房地产未来5年净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从第6年到第40年每年的净收益稳定在36万元左右。假设在第5年结束后开始持有该房地产，持有期为35年。首先计算前5年的现金流量，将其折算至第5年：期末现金流量 = 20万元 / (1+10%) + 22万元 / (1+10%)^2 + 25万元 / (1+10%)^3 + 28万元 / (1+10%)^4 + 30万元 / (1+10%)^5 ≈ 109.47万元接下来计算第6年开始每年的现金流量：每年现金流量 = 36万元 / 10% = 360万元将每年现金流量带入现值公式中，得到第6年到第40年的现值：∑(360 / (1+10%)^i) (i=1 to 35) ≈ 3628.54万元最后将第5年结束的价值109.47万元和第6年到第40年的现值3628.54万元相加，即可得到该宗房地产的收益价格：收益价格 = 109.47万元 + 3628.54万元 ≈ 3738.01万元因此，该宗房地产的收益价格约为3738.01万元。

答：还是麻烦您把题目梳理成文字，图片的话，老师这边不好作答的呢，同学，希望你能理解一下老师哈

问：4.有一待估宗地，现收集到A、B、C、D四个宗地交易实例，具体情况见下表。宗地 成交价格 交易时间 交易情况 区域因素 个别因素评估对象 2023.1 0 0 0A 2890 2022.1 -1% 0 -1%B 3120 2022.1 0 +3% 0C 2990 2022.1 0 +1% 0D 2730 2022.1 -2% 0 -1%上表中交易情况、区域因素和个别因素均是交易实例与评估对象相比较，以评估对象为基准确定的数值，试根据上述条件评估该宗地2023年1月的价格。

答：根据题目，现有四个宗地的交易实例，其中成交价格、交易时间、交易情况、区域因素和个别因素具体情况如下表所示：宗地 成交价格 交易时间 交易情况 区域因素 个别因素评估对象 2023.1 0 0 0A 2890 2022.1 -1% 0 -1%B 3120 2022.1 0 +3% 0C 2990 2022.1 0 +1% 0D 2730 2022.1 -2% 0 -1%评估过程如下：

答：1.首先计算四个交易实例中的“相对评估值”，即以评估对象为基准，将其他交易实例的交易情况、区域因素和个别因素与评估对象相比较后确定的数值。其中，“相对评估值”为正值表示相对评估对象增值，为负值表示相对评估对象贬值。

答：宗地 A 的相对评估值为：-1%-0%-(-1%)%=0%宗地 B 的相对评估值为：0%+3%+0%=3%宗地 C 的相对评估值为：0%+1%+0%=1%宗地 D 的相对评估值为：-2%-0%-(-1%)%=-1%

答：2.接下来，将相对评估值平均计算，得到四个相对评估值的 平均值，即为该宗地的相对评估值。具体计算过程如下：

答：相对评估值的平均值 = (0%+3%+1%+(-1%))/4 = 0.75%

答：3.最后，根据该宗地的相对评估值，以评估对象的预估价格为基础，计算出该宗地的预估价格。具体计算过程如下：

答：预估价格 = 评估对象的预估价格 × (1+该宗地的相对评估值)= 0元 × (1+0.75%)≈ 0元因此，根据提供的数据，该宗地的预估价格为0元。需要注意的是，评估房地产的价格需要综合考虑多个因素，本题仅提供了部分数据，实际评估需要更全面的资料和分析。

问：第一道题管理费用算错了吧

问：（360000+28800）✘3%

答：根据公式，管理费用=（总建筑安装工程费+专业费用）× 3%，其中总建筑安装工程费是360000元，专业费用是28800元，因此：管理费用=（360000+28800）× 3% = 11424元因此，该幢房屋的管理费用为11424元。

答：如果有一些验算错误，还请同学多多包容下老师哈

答：11664